不動産担保ローンの根抵当権とは？抵当権との違いやメリット・デメリットを解説

資金調達の方法として不動産担保ローンを利用する方もいると思いますが、不動産を担保にする場合は根抵当権や抵当権の違いを理解しておくことが大切です。

特に不動産担保ローンでは根抵当権を設定するケースも多くなるため、利用する際は、メリット・デメリットも把握しておく必要があるでしょう。

この記事では、不動産担保ローンの根抵当権と抵当権の違いや、根抵当権を設定するメリット・デメリットを解説します。

不動産担保ローンの根抵当権とは？

通常の抵当権は、金融機関が住宅ローンなどの融資を実施する際に、債務者の土地や建物を担保に設定する権利のことをさします。

いっぽう、根抵当権とは、一定の金額の範囲（極度額）内で継続的な借入れをする際に設定される特殊な抵当権のことです。

根抵当権と抵当権は、どちらも融資を受ける際に担保として設定するものである点は同じですが、仕組みが異なるので理解しておくことが大切です。

不動産担保ローンでの根抵当権と抵当権の違い

根抵当権と抵当権は、債権の範囲や登記手続きなど、さまざまな点に違いがあります。以下、根抵当権と抵当権の主な違いを紹介するので、確認しておきましょう。

違い① 債権の範囲・明確さ

抵当権は、1つの債権に対して1つの担保を設定するほか、融資契約の時点で金額や返済期日も明確に定まっていることが特徴です。

いっぽう根抵当権は、あらかじめ決められた極度額の範囲内であれば1つの担保に対して繰り返し借入れが可能です。抵当権とは違い、元本確定前は融資金額や返済期日も明確に決まっていません。

違い② 借入時の登記手続き

抵当権は、借入れのたびに登記が必要です。

いっぽう、根抵当権は、一度設定すれば極度額、債権の範囲内で繰り返し借入れができます。そのため、抵当権のように、借入れのたびに登記手続きをする必要がありません。

違い③ 連帯債務者の可否

抵当権は、特定の融資に設定されるため、「いつまでに」「いくらの返済をしなければいけない」ということが契約の時点で定められています。そのため、債務者が返済できない場合に、債務者とともに弁済をする連帯債務者を設定することが認められています。

いっぽう、根抵当権は、継続的な借入れを前提とした融資契約に設定されるため、契約の時点では返済金額、返済期間が不明瞭です。

根抵当権には、原則返済の遅延が発生するという概念がないため、連帯債務者への弁済を求めることができません。そのため、根抵当権では連帯債務者が認められない点が特徴です。

違い④ 権利移譲の可否

抵当権は、住宅ローンであれば購入する物件を担保にするというように、1つの融資に対して担保にするものが明確に決まっています。そのため、債権の移譲と一緒に抵当権も第三者に移譲することが可能です。

いっぽう、根抵当権は、債務者と根抵当権者の間で極度額を設定し、極度額の範囲内で繰り返し借入れができるという性質上、元本確定前は第三者への移譲が基本的にできません。

違い⑤ 権利消滅の有無

抵当権は、完済後に債権者から登記抹消のための書類が提供され、法務局に提出すれば登記簿謄本上から抵当権を消滅させることができます。

いっぽう、根抵当権は、継続的な借入れを前提として設定されるため、完済したからといって、自動で登記抹消の書類が届くわけではありません。根抵当権を抹消するためには、根抵当権者との合意が必要です。

不動産担保ローンで根抵当権を設定するメリット

不動産担保ローンで根抵当権を設定するメリットは、以下のとおりです。

根抵当権は、あらかじめ決めた極度額の範囲内で繰り返し借入れと返済が可能です。

ビジネスでは急遽資金が必要になることもありますが、根抵当権を設定した不動産担保ローンであれば、このような場合も比較的速く資金調達ができるほか、借入れのたびに登記する必要もないため、登記費用の節約にもなります。

また、根抵当権は債権の範囲が広いこともメリットの1つです。たとえば、債権の範囲が「銀行取引」「小切手債権」となっていれば、どちらでも極度額の範囲内で担保できます。

不動産担保ローンで根抵当権を設定するデメリット

不動産担保ローンで根抵当権を設定するデメリットは、以下のとおりです。

根抵当権は、根抵当権者との合意がなければ権利の抹消ができないため、借入先の金融機関を変更しづらい傾向があるほか、完済したからといって権利の抹消ができるわけではないため、不動産の売却もしづらくなる可能性があります。

また、根抵当権の抹消手続きに関しても、抵当権に比べて工程が多くなるため、手間がかかります。

このように、根抵当権のデメリットは、権利の抹消に付随する点が多くなるので、覚えておきましょう。

根抵当権を抹消する手続きの流れ

根抵当権を抹消するためには、いくつかの手順を踏む必要があります。以下、根抵当権を抹消するための手続きの流れを紹介します。

借入金額の確認・不動産価格の査定

根抵当権を抹消するためには、抵当権と同様に完済が必須条件のため、まずは現在の借入金額を確認します。現在の残債、未払いの利息、繰り上げ返済の手数料など、返済に必要なトータルの金額を把握しましょう。

また、不動産の売却によって完済をめざすのであれば、根抵当権をつけている不動産価格を査定しておく必要があります。そのため、不動産の売却も視野に入れる場合は、不動産価格の査定にかかる費用も考慮しておくとよいでしょう。

債権者との交渉・合意

根抵当権の抹消には、債権者（根抵当権者）との合意が必要です。前述しているように、根抵当権は完済したからといって、債務者が勝手に権利を抹消することはできないため、債権者へ根抵当権の抹消に関する交渉をして、理解を求める必要があります。

場合によっては、すぐに合意を得られずに交渉が長引くこともあるため、ある程度の手間と時間がかかる可能性も考慮しなければなりません。

元本確定

債権者との合意後は借入れを止めて、現在の借入金額を確定（元本確定）させます。

元本確定によって、根抵当権で借入れした金額が明確になるため、完済が可能になるほか、不動産の売却で返済する場合は、担保にしている不動産で完済できるかを知ることもできます。

なお、元本確定後は、融資を受けることができないので、注意しましょう。

法務局へ必要書類の提出

根抵当権の抹消ができる状態になったら、登記原因証明情報、登記識別情報、登記完了証など必要な書類を揃えて、通常の抵当権と同様に管轄の法務局で抹消手続きをします。

抹消手続きは、自身でも可能ですが、不安な方は司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。

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不動産担保ローンは根抵当権の仕組みを理解することが重要

不動産担保ローンは、事業資金の調達方法として便利ですが、抵当権や根抵当権の設定が必要です。根抵当権と抵当権は、債権の範囲や権利の消滅などの仕組みが異なるため、違いをしっかりと理解しておきましょう。

特に、不動産担保ローンでは根抵当権が設定されるケースが多いため、根抵当権のメリットとデメリットをしっかりと把握したうえで、利用を検討することをおすすめします。