不動産投資とは？初心者に向けて仕組みやメリット、リスクを解説

不動産投資は、家賃収入や不動産の売却によって利益を得る投資です。長期で安定した収入が見込めたり、節税効果があったりするなどのメリットがあります。しかし、空室リスクや家賃滞納リスクもあるため、不動産投資をはじめる前にリスクや注意点を把握しておくことが大切です。

本記事では、不動産投資の仕組みやメリット、知っておくべきリスクを解説します。不動産投資をはじめようと思っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入して賃貸物件として貸し出したり、売却したりして利益を得る投資です。

購入した不動産に入居者が入れば、家賃収入を得られます。将来的に価値が上がりそうな不動産を購入すれば、購入したときよりも高い価格で売って売却益を得るケースもあります。

管理会社に入居者募集や家賃回収などを委託すれば、大きな手間をかけずに副収入を得られたり、ある程度長期で安定した収入を得られたりするため、会社員の副業としても今注目されています。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で利益を得る仕組みには、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。利益を得る仕組みを理解しましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のことです。不動産投資においては、家賃収入がインカムゲインに該当します。入居者がいる限り、家賃収入で安定した収入を得られるため、副業にも適しています。

ただし、入居者が途絶えると、家賃収入も途絶えてしまうので注意が必要です。投資物件を決める際は、入居者が見つかりやすい立地や物件であるかを重視しましょう。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を売却して得られる利益のことです。不動産投資においては、不動産を購入したときの価格よりも高い価格で売ったときの売却益がキャピタルゲインに該当します。

譲渡所得税的には、所有期間中の減価償却費相当額も売却益になります。買った値段で売却しても売却益は出ることになります。

たとえば、2,000万円で購入したマンションを2,500万円で売った場合は、500万円のキャピタルゲインが生じたことになります（実際には税金が発生します）。

キャピタルゲインは、短期間で大きな利益を得られる可能性がありますが、立地条件がよい物件を購入して適切に管理や運営をする必要があります。

ただし、5年以内に売却した場合、不動産譲渡益にかかる税率がおよそ倍になる点と、物件の価値が上昇しなければ、キャピタルゲインを得られない点に注意しましょう。

前述の通り、値上がりしていなくても減価償却費相当額で譲渡益が出る可能性もあります。売却益には税金が発生し、個人の場合は短期譲渡所得税率は譲渡益の39％（所得税住民税計）、長期譲渡所得税率は20％（同）となっています。税金と所有期間にも注意しましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資は、生命保険の代わりになったり、節税効果があったりするなど、さまざまなメリットがあります。ここでは、不動産投資のメリットを紹介します。

融資を受けて投資ができる

不動産投資の際は、投資目的の不動産を購入時に融資を受けられる不動産投資ローンが利用いただけます。

そのため、自己資金が少なくても不動産投資をはじめられるのが特徴です。ただし、利用者の返済能力以外に不動産の収益性なども審査対象となります。

審査が通れば自己資金では手に入れることが難しい物件も購入でき、自己資金を抑えて長期的に安定した利益を得られる可能性があるといえるでしょう。

生命保険の役割を果たす

ローンを組む際は、団体信用生命保険に加入するケースが多くあります。団体信用生命保険とは、ローンの名義人が死亡または高度障害状態となった場合に、保険金でローン残債が返済され、残高がゼロになる保険です。

団体信用生命保険に加入していれば、ローン名義人が亡くなった際に、遺族はそれ以降ローンの支払いが必要なく不動産が残ります。

入居者がいれば、遺族は家賃収入を得られますが、生命保険はあくまでローン債務がゼロになるものであり、直接収入とはならないため注意しましょう。

また、団信に加入するには、健康状態が所定の条件を満たしている必要がある点も注意しましょう。

所得税と住民税を節税できる

不動産投資は、所得税や住民税を節税する効果があります。投資物件の建物相当額は、減価償却で耐用年数が経過するまで、経費計上し続けて課税所得を減らせます。

また、不動産所得の赤字は給与所得などの他の所得と損益通算できます。損益通算とは、黒字所得から赤字所得を差し引くことです。

損失を利益から引くことで、課税所得を減らせるため、所得税や住民税を節税できます。また、減価償却分も損失として損失として計上が可能です。

ただし、前提として固定資産税が別途発生する点は注意しましょう。

相続税を節税できる

土地や建物は、相続税路線価や固定資産税評価額をもとに評価されます。そのため、現金や預貯金よりも相続税評価額が低く、現金や預貯金を不動産に換えておけば相続税の節税に期待できます。

さらに、不動産を賃貸として人に貸していると、活用の選択肢が限られるため、資産価値が下がるとみなされ、相続税評価額も下がる場合があります。

理解しておくべき不動産投資のリスク

不動産投資にはメリットがある反面、リスクもあるので注意が必要です。不動産投資をはじめる前に知っておくべきリスクを紹介します。

空室リスク

不動産投資では、入居者がいれば長期で安定した家賃収入が得られます。しかし、空室が発生すると家賃収入が途絶えてしまいます。

家賃収入をローンの返済に充てる予定の方は、自己資金で補わなければならないので注意しましょう。

空室リスクを防ぐためには、賃貸物件として需要が見込める不動産を選んだり、入居者の募集に強い賃貸管理会社を選んだりすることが大切です。

家賃下落リスク

賃貸物件の家賃は、一般的に建物の老朽化に伴って下落します。また、周辺地域の人口減少や類似物件の存在によって、家賃を下げざるを得なくなる場合もあります。

物件を購入したときの家賃を回収し続けられるとは限りません。家賃下落リスクを防ぐためには、利便性の高い地域や再開発が見込まれる地域の物件を選んだり、リノベーションなどで価値を保ったりすることが大切です。

家賃滞納リスク

入居者が入っていても、家賃を滞納して毎月の収益が赤字になってしまう可能性があります。家賃滞納リスクを防ぐためには、滞納する方を入居させないように入居者審査をじっくりすることが大切です。

家賃滞納が生じた際に入居者への督促を代行してくれる管理会社もあります。

修繕リスク

建物は時が経つにつれて古くなるため、定期的にメンテナンスする必要があります。外壁塗装や、排水管の交換、電気設備やエレベーターなどの定期点検などが必要となり、修繕費用がかかります。

修繕費を抑えるには、丈夫で長持ちする良質な物件を購入することが大切です。

災害リスク

投資物件は、地震や火災などで被害を受けるリスクがあります。自然災害はいつ起こるかを予測できないため、火災保険や地震保険に加入して、万一に備えておくことが大切です。

また、耐火性や耐震性のある物件など、建物の構造を確認することも被害を最小限に抑えるために効果的であるといえるでしょう。

不動産投資のはじめ方

不動産投資は、以下のような流れではじめます。

まずは不動産投資に関する知識をしっかりと身につけて、正しい知識をもとに投資目標やエリア、購入物件を決めていくことが大切です。

知識がなければ、ご自身で物件や方針を決められず、不動産会社や管理会社の言葉を鵜呑みにすることになるので注意しましょう。知識を身につけて投資の最終目標や購入物件を決めたらローン審査を受けます。

自己資金で物件を購入するのは難しいため、多くの方が投資用物件を購入する際に組む「不動産投資ローン」を利用ください。

ローン審査に通過して物件を購入したあとは、入所者募集や家賃の徴収を代行してくれる管理会社を探して、物件管理の手間を省きましょう。

不動産投資をはじめるときの注意点

不動産投資をはじめるときの注意点を紹介します。

投資目的を明確にする

不動産投資をはじめる際には、投資目的を明確にしておくことが大切です。目的によって選ぶエリアや購入する物件が変わります。

たとえば、長期で安定した家賃収入を得たいのであれば、駅近などの利便性が高くて入所者を集めやすい物件が適しており、売却益で利益を出したいのであれば、再開発が見込まれる地域の物件が適しています。

このように、投資目的を明確にしなければ、その後のエリアや物件選びも曖昧になってしまうので注意しましょう。

余裕のある資金計画を立てる

不動産投資をする際は、余裕のある資金計画を立てることが重要です。物件の取得費だけでなく、不動産会社の登記費用や不動産所得税、固定資産税など、さまざまな費用がかかることを踏まえて資金計画を立てなければなりません。

また、空室リスクや修繕リスクなど、さまざまなリスクに備えて資金に余裕を持っていなければ、自己資金が足りなくなって生活が苦しくなる可能性もあります。

ローンの金利や返済期間を把握し、不動産投資によって得られる利益とのバランスを考えなければなりません。余裕のある資金計画を立て、空室や家賃滞納などにも冷静に対応できるようにしておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社は、投資物件の紹介や投資方針のアドバイス、サポートなどを行ってくれるため、資産運用のパートナーになります。不動産会社選びは、不動産投資をするうえで重要なポイントです。

不動産会社選びに失敗すると、赤字の物件や売却益が得られない物件を抱えてしまうことになります。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、実績や口コミの確認だけでなく、投資目的に適した物件を紹介してくれるか、リスクやデメリットを説明してくれるかといった点にも注目することが大切です。

不動産投資に際して検討したい不動産投資ローン

投資用物件の購入資金を用意したい方は、AGビジネスサポートの不動産投資ローンをぜひご検討ください。

AGビジネスサポートの「不動産投資ローン」は、ご融資額が最大5億円で、簡易診断最短1日、ご融資まで最短3日でご融資を受けられます※。

WEBやお電話から、相談やお申込みができるため、不動産投資をはじめようと考えている方は、こちらからご確認ください。

まとめ

不動産投資は、長期で安定した家賃収入を得られるといったメリットがある反面、空室や家賃滞納、家賃下落などのリスクがあります。

正しい知識を身につけてリスクを理解したうえではじめなければ、赤字の物件を抱えてしまったり、売却しても利益が出ない物件を所有してしまったりする可能性があります。

不動産会社選びや物件選びを慎重にして、不動産投資を成功させましょう。