自宅を担保にした不動産担保ローンの利用は可能？個人事業主や法人がおさえておきたい注意点を解説

公開日：2023/11/17

更新日：

不動産を担保にすることで無担保ローンよりも低金利で高額な融資を受けられる不動産担保ローンを利用したいけれど、担保にできる不動産が自宅しかない方もいるのではないでしょうか。

自宅を担保に不動産担保ローンを利用する場合、「事業者ではない個人」と「個人事業主・法人」で対応が異なるため注意が必要です

本記事では、自宅を担保にした不動産担保ローンを利用するときの総量規制の対象や注意点を解説します。

不動産担保ローンは自宅を担保にできる？

不動産担保ローンとは、所有する土地や建物などの不動産を担保にして融資を受けるローンです。無担保ローンよりも低金利で高額な借入れができます。

不動産担保ローンは、自宅を担保にして利用することも可能なため、所有する不動産が自宅しかない方もご利用いただけます。ただし、自宅が共有名義である場合は、共有名義人が担保提供者および連帯保証人になることを求められる場合がある点を押さえておかなければなりません。

ローンのご契約者が返済できなくなったときに、共有名義人が債務を負うことになることを理解したうえで利用しましょう。

自宅を担保にした不動産担保ローンは総量規制の対象になる？

もしも事業者ではない個人が不動産担保ローンを利用して借入れをする場合、「総量規制」を理解しておく必要があります。

ここでは、総量規制について解説します。

総量規制とは

総量規制とは、貸金業法で定められた、貸金業者から事業者ではない個人への過度な貸し付けを防ぐために、契約者本人の借入残高が年収の3分の1を超える場合に新規の借入れを規制する制度です。たとえば、年収300万円の方が消費者金融やクレジットカード会社から借りられる合計金額は100万円までとなります。

事業者には総量規制は柔軟に対応される

前述したとおり、総量規制は事業者ではない個人に対する貸付けが対象です。

一方で、個人事業主の場合は例外貸付けに該当し、事業計画や収支計画、資金計画により借入金額が決定されます。また、法人の場合は総量規制の対象外となることから、事業者については柔軟な対応がとられていることがわかります。

総量規制の除外と例外

個人事業主への貸付けは総量規制の例外貸付けに該当すると述べましたが、ここでは総量規制の除外となる契約・例外となる契約の例を紹介します。

除外となる契約

以下のようなご契約は、総量規制の対象から除外されます。

除外となる契約では、借入額が年収の3分の1を超えても返済能力があると認められれば、借入れられます。借入額が借入残高に算入されることもないため、借入額の合計が年収の3分の1を超えていても返済能力次第で新規の借入れが可能です。

例外となる契約

以下のようなご契約では、返済能力に問題がない場合や必要性・緊急性が高い場合に、年収の3分の1を超えるお借入れが例外的に許されています。

不動産担保ローンで自宅を担保にする際の注意点

前述の通り、法人は総量規制の対象外であり、個人事業主は、事業内容や状況、事業計画から返済能力があると認められた場合に、借入れが可能となります。

これらを踏まえ、個人事業主や法人が不動産担保ローン利用時に自宅を担保にする際の注意点を紹介していきます。

住宅ローン返済中の自宅は審査に通りにくい

担保にする自宅が住宅ローンの返済中である場合は、貸金業者の債権回収リスクが高まり、借入審査に通らない可能性があります。

住宅ローン返済中の物件は、住宅ローンを融資している金融機関に第一抵当権があるため、貸金業者は第二抵当権を設定することになります。

第一抵当権を設定できない貸金業者は、貸したお金を回収できない可能性が高くなることから、借入審査に時間がかかったり、利用限度額が低くなったりする可能性があるでしょう。

ただし、不動産担保ローンを申込んだ時点の自宅の担保価値が住宅ローン残債を上回る場合は、審査に通りやすい傾向があります。

ほかにも、繰り上げ返済で住宅ローン残債を減らしている場合や、頭金で住宅ローンの借入額を下げている場合、ご完済目前の場合は、住宅ローン返済中の自宅でも不動産担保ローンを利用できる可能性が高いでしょう。

ほかからの借入れがある場合は利用可能金額額が下がる可能性がある

個人事業主や法人が不動産担保ローンを利用する際の審査では、主に事業内容、安定性や状況などを含む返済能力、過去の返済履歴などの信用情報、不動産の担保価値から総合的に借入れが可能か判断されます。

そのため、すでにほかの事業者などから多くの借入れをしている場合は、不動産担保ローンで新たに借入れできる金額が少なくなってしまう恐れがあります。

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まとめ

不動産担保ローンは、自宅を担保に借入れすることが可能です。法人は総量規制の対象外であり、個人事業主は事業内容や状況、事業計画から返済能力があると認められた場合に借入れが可能となります。

自宅を担保とするお借入れを検討している場合は、返済が不能となった場合に自宅を失うリスクを理解し、慎重な返済計画を立てたうえで利用を検討しましょう。