不動産担保ローンは保証人不要？物上保証人と連帯保証人の違いを含めわかりやすく解説

不動産担保ローンは高額の借入れや長期にわたる返済に対応する金融商品のため、契約にあたって、保証人が必要なのか不要なのかを気にされる方もいるでしょう。

そもそも金融機関からの融資などで保証人を求められるのには理由があります。保証人の有無によって、いざというときの対応が変わる場合も考えられます。

そのため、保証人に関する正しい知識を得たうえで、保証人の有無を含めて、希望に見合った不動産担保ローンを検討することが重要です。

本記事では、保証人不要の不動産担保ローンがあるかどうか、また種類や責任の範囲など保証人の基礎知識、保証人がいない契約を考えるときの注意点を解説します。

保証人が不要な不動産担保ローンはある？

不動産担保ローンは、原則として保証人不要とする会社が数多く存在します。この背景には、万が一契約者が返済不能に陥っても、金融機関は担保とする不動産を売却して、残りの債権を回収できる仕組みがあります。

しかし、保証人不要となるのは契約者本人が所有する不動産が担保となる場合に限られ、家族や親族など第三者の所有する不動産を担保にするときには保証人を求められる可能性があります。

保証人を必要とする不動産担保ローンでは、不動産の所有者が物上保証人もしくは連帯保証人のどちらかになるのが一般的です。物上保証人と連帯保証人とでは債務返済の責任の範囲が異なりますが、どちらの保証人を求められるかは金融機関の判断によります。

不動産担保ローンは、不動産の評価や借入希望額などの事前相談や問合せから始まります。その後、申込みから不動産の査定を経て、契約、融資の手順を踏みます。実際に申込む前に、事前相談や問合せの時点で保証人が必要かどうかを確認しておくといいでしょう。

物上保証人と連帯保証人とは？

そもそも保証人とは、契約者が返済不能に陥った場合に、返済責任を負う人物を意味します。金融機関が保証人を設定する理由は、抱える債権の未回収リスクを回避するためです。

保証人は、責任の範囲により、物上保証人と連帯保証人の2種類に分かれます。

物上保証人は、ご自身の所有物を他人の融資の担保として提供する人物です。物上保証人の責任の範囲は担保の提供までとなっており、契約者が返済不能になると、物上保証人は不動産を手放す必要が生じます。しかし、担保となる不動産の提供を超えた返済責任を負いません。

いっぽう、連帯保証人は契約者と同等の返済責任を負います。そのため、契約者が返済できなくなれば、契約者に代わって残りの債務を返済しなければなりません。担保となる不動産の所有者かどうかに関わらず返済義務が生じるなど、物上保証人より責任の範囲が広くなります。

物上保証人や連帯保証人が必要なケース

前述のとおり、不動産担保ローンのなかには「保証人不要」を謳っているものもありますが、事実上、契約者以外の第三者の保有する不動産を担保とするときには、連帯保証人が必要となる場合があります。

また、事業者向けの不動産担保ローンには、法人の場合、代表者の連帯保証を必要とする商品もあります。

ほかにも、不動産の評価額、信用力や返済能力などを審査した結果、追加の保証が必要だと判断された場合に、連帯保証人を求められるケースがあります。

物上保証人は、不動産の担保価値が残債を下回ると債権回収が困難になるリスクを持つため、金融機関にリスクが高いと判断されると連帯保証人を求められる可能性が高まることを理解しておきましょう。

保証人不要の不動産担保ローンの注意点

2020年4月の民法改正により、事業者ではない個人が根保証契約（例えば、子供がアパートを賃借する際に、その賃料などを大家との間で親がまとめて保証するケースなど）において保証人が責任を負う債務の上限を明らかにする、事業用の融資の保証人になろうとする場合（例えば、その事業に関与していない親戚や友人などの第三者が保証人になるケースなど）には公証人による保証意思確認の手続きが必要となるなど、保証に関するルールが厳格化されました。

この改正をきっかけに原則保証人不要とする不動産担保ローンが増え始め、今や主流となりつつあります。

保証人不要の不動産担保ローンであれば、保証人を用意せずに手続きを進められるため、申込みや契約にかかる負担を減らせます。しかし、高額な借入れや長期の返済となりやすい不動産担保ローンでは、保証人不要だからこそ気をつけておきたい注意点もあります。

返済不能に陥ったときもご自身が返済責任を負う

保証人のない借入れには、自己責任が伴います。万が一返済不能になれば、代わりに返済してくれる人物は誰もおらず、全責任をご自身だけで負わなければなりません。

ただし、不動産担保ローンには、たとえ保証人の設定はなくても、担保として「不動産」が設定されています。返済できなくなっても、不動産の売却によって金融機関が残りの債権を回収できるケースも多いでしょう。

とはいえ、不動産の売却をもっても返済できなければ、契約者本人が足りないお金を準備する必要があります。法人や個人事業主の場合、金額によっては事業の運営にも影響を及ぼす恐れがあります。

より慎重なお借入れと返済計画が必要になる

不動産担保ローンの借入期間は、数年から数十年長めに設定することが可能です。

借入期間の長さは、不動産担保ローンの安定した返済や計画的な利用につながります。しかし、返済が長期化すれば、その間に事業を取り巻く環境や経営状況が変化する可能性も高まるでしょう。

借入が長期化した場合、利息の総額が増えるため、早期返済ができるか、どのように返済するのかよく理解を深めておくことが重要です。

事業者向けの保証人不要の不動産担保ローンを選ぶなら、今後の事業計画や経営動向を見据えた、より慎重なローン契約を結ぶ必要があります。

信用力や返済能力を低く判断される恐れがある

事業者向けの不動産担保ローンの審査では、不動産の担保価値や事業の経営状況などが基準となります。しかし、不動産の価値も事業の経営状況も時とともに変化するため、場合によっては信用力や返済能力を低く判断される可能性もあります。

金融機関の判断によっては、期待どおりの額面で融資を受けられない場合もあるでしょう。

このようなケースでも、連帯保証人を立てることで、万が一債務者の返済が滞った、または返済不能になった場合に、代わりに返済することを約束するため、金融商品のなかには連帯保証人を設けることを申込み条件としているケースもあります。

なお、信用情報や返済能力などを踏まえた審査基準は金融機関により異なり、審査による借入可否、金額はそれぞれ異なります。

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保証人は原則不要ですが、法人契約では原則として代表者の連帯保証が必要です。また、第三者の不動産を担保とする場合にも、不動産の所有者を連帯保証人としなければならないケースもあります。

不動産担保ビジネスローンの契約内容は、不動産の担保価値や事業の信用力などによりさまざまです。事前相談をいただければ、お申込み前に保証人の有無や不動産の評価などをご確認いただけます。どうぞお気軽にお問合せください。

※法人契約の場合は、代表者様の連帯保証が原則必要です。担保提供者様がいらっしゃる場合、担保提供者様の連帯保証が必要な場合がございます

まとめ

保証人に関する民法改正の影響もあり、不動産担保ローンは「原則保証人不要」とする商品が主流となってきています。ただし、法人契約や第三者の不動産を担保とする契約では、連帯保証人を必要とする商品も多いため注意しましょう。

また、保証人を立てる必要がなければお申込みにかかる負担を減らせますが、「保証人不要」であることはメリットだけではありません。返済が困難になっても契約者が返済責任を負わなければならないため、保証人の不在がリスクとなりうる点も理解しておきましょう。

保証人不要の不動産担保ローンを検討するときには、信頼できる金融機関を選ぶことが重要です。

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