不動産担保ローンは総量規制の対象になる？特徴や注意点についても解説

総量規制は、該当する借入れの上限を年収の3分の1とするもので、貸金業者による貸しすぎ、利用者の借りすぎを防ぐためのルールです。

総量規制について聞いたことがあるけれど「不動産担保ローンが総量規制の対象になるか」気になっている方に向けて、本記事では、総量規制の仕組み、不動産担保ローンとの関係をわかりやすく紹介します。

不動産担保ローンは総量規制の対象になる？

基本的に、不動産を担保とするローンは総量規制の対象になりません。

後ほど解説しますが、不動産担保ローンが原則として総量規制の除外貸付けに該当するためです。

ただし、個人が自宅を担保にして借りる場合は、総量規制の対象となるため注意しましょう。

なお、個人事業主や法人のビジネスローンの場合は、自宅と担保とするローンであっても、一定の条件を満たすことで借入れが可能となる場合があります。総量規制の対象外でも審査の結果によっては借入れができないことも頭に入れておきましょう。

総量規制とは

総量規制は、改正貸金業法で定められたルールで、利用者が返済不能な状態にならないように、貸金業者から個人への貸付限度額（利用限度額）を年収の3分の1までに制限しています。たとえば、年収600万円の方は、原則、年収の3分の1にあたる200万円が借入れの利用限度額になります。

なお、総量規制の対象は、単一の貸付業者からの借入れのみではなく、借りているすべての貸金業者です。

総量規制の対象となる貸付けとは

貸付業者から個人に対する貸付けが総量規制の対象であり、法人に対する貸付けは対象外となります。

ここでの貸金業者は金銭の貸付を業務とし、財務局または都道府県に登録をしている業者を指します。消費者金融、信販会社、クレジットカード会社などが総量規制の対象です。

カードローンは総量規制の対象ですが、商品購入時などに使用できるクレジットカードのショッピング枠は対象外となります。ただし、分割払いについては他の法律の規制対象であることは理解しておきましょう。どちらも使い過ぎは禁物です。

なお、銀行や信用金庫などは「貸金業者」とは異なり、貸金業法による制限を受けず、総量規制の対象外となります。ただし、銀行なども総量規制に準じた自主規制を敷いているため、銀行や信用金庫からであれば際限なく借りられるということではありません。

総量規制の除外となる貸付けとは

貸付けの中には、総量規制の除外となるものもあります。

次の貸付けは総量規制の「除外貸付」に分類され、総量規制の制限にかかわらずお借入れが可能です。

日本貸金業協会ホームページより引用

総量規制の例外となる貸付けとは

貸付けの中には、総量規制の例外となる貸付けがあります。

以下の貸付けは、顧客の利益の保護に支障がないことから、総量規制の「例外貸付」に分類され、総量規制の制限にかかわらずお借入れが可能です。

日本貸金業協会ホームページより引用

これらの除外貸付は、総量規制対象の借入残高に算入されることはありません。

ただし、例外貸付の場合は、借入れ後、借入額が総量規制対象の借入残高に算入されます。その結果、借入残高が総量規制の上限を超過すると、後々「除外貸付」や「例外貸付」を除いて借入れができなくなるため注意しましょう。

事業者向けの不動産担保ローンの特徴

これまで見てきたように、事業者向けの不動産担保ローンは総量規制の対象に含まれていません。事業者向けの不動産担保ローンの特徴・メリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産担保ローンは比較的高額の融資が受けられる

担保価値の高い不動産の場合は高額の融資が可能となり、最高で5億円程度の融資を受けられます。

不動産の担保価値は、担保（金融機関の貸し付けに対し、債務者が返済できなくなった場合の損害を補うため、債務者が債権者（金融機関）に対して差し出す不動産）の財産価値のことで、担保価値の計算方法は金融機関によって異なります。

不動産担保ローンは比較的低利率でローンを組める

不動産担保ローンは、不動産を担保とする有担保ローンなので貸し倒れリスクが小さく、一般的に、無担保ローンと比べて低い利率で借入れできます。

なお、利率とは借りたお金に上乗せして支払う利息の割合のことで「金利」と同様の意味合いです。不動産担保ローンは利率が比較的低い傾向にあり、無担保ローンよりも利息の負担が軽減される可能性があります。

不動産担保ローンは無理のない返済計画が可能

不動産担保ローンは、低い利率で最長数十年という長期ローンを組めて、無理なくゆとりのある返済計画が立てやすいでしょう。

その結果として資金繰りに余裕ができ、事業経営の安定化を図ることができます。

不動産担保ローンは資金の利用目的が自由

不動産担保ローンは、以下などの目的で借入れされることもあり、一般的には用途を限定されていない商品も多いです。

事業者向けの不動産担保ローンを借りるときの注意点

これまで不動産担保ローンの特徴・メリットを見てきましたが、注意点も何点かあります。ここでは、不動産担保ローンを借りる時の注意点・デメリットについて見ていきましょう。

融資までにある程度の時間を要する

不動産を担保にするにあたり、不動産の価値の評価から融資まで時間がかかります。そのため、一般的な無担保のビジネスローンのように即日融資は受けられません。

金融機関によっては融資までに数週間程度かかることもありますが、融資まで数日とスピードが早い金融機関もあります。

不動産の担保価値が低いと希望額の融資が受けられない

担保価値が低かった場合、必要な金額の融資が受けられない可能性があります。

あくまで不動産を担保にしてローンを組むので、担保価値が低いと、基本的に担保価値までの金額しかローンを借りられません。

返済できなくなった場合は担保としている不動産を失うリスクがある

ローン返済が不能になった場合は、担保として提供している不動産を失うリスクがあります。

事業者向けの不動産担保ローンは高額融資が受けられる可能性があるいっぽうで、高額であるがゆえに返済についても十分に計画を練ることが重要です。

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不動産担保カードローンの利用限度額は最大5,000万円（個人事業主の場合は2,000万円）、不動産担保ビジネスローンは最大5億円の範囲内でお借入れいただけます。

いずれの不動産担保ローンも最短3日でのご融資が可能ですので、早急に事業資金が必要なときなど、ぜひご検討ください。

資金繰りや各種ローンのご返済などでお困りの場合は、金融機関の他に、家族や友人、非営利団体、地方自治体などの相談窓口、弁護士事務所などに相談できないか検討しましょう。

なお、信用情報機関では、今までの各種ローンの利用状況などの信用情報を確認することができます。ご自身や事業の状況を見ながら、適切な相談先を選びましょう。

※法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要。担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。

まとめ

総量規制は過剰な借入れにより返済不能となることを防止する目的で作られましたが、基本的に、不動産を担保とするローンは総量規制の対象になりません。

そのために、高額の融資が受けられるいっぽうで、ローン返済が不能になると不動産を失うリスクもあります。

このように、不動産担保ローンにはメリットがあるいっぽうでデメリットもあります。不動産担保ローンの特性をよく理解してから利用を検討しましょう。

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