再建築不可物件で住宅ローンは組める？メリット・デメリットや融資を受ける方法も解説

建築基準法や都市計画法が施行される前に建てられた物件のなかには、「再建築不可物件」が存在します。再建築不可物件は、更地にすると新しい建物を建てることができません。

再建築が可能な物件と比べて安く購入しやすい傾向がありますが、住宅ローンが組めるか気になっている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、再建築不可物件で住宅ローンが組みにくい理由やメリット・デメリット、融資を受ける方法を解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、更地にしたあとに新しい建物を建てることが認められない物件です。

再建築ができない理由はさまざまですが、建築基準法（第43条）の接道義務を満たしていないことが主な理由として挙げられます。

接道義務とは、建物を建てる際、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定のことです。

建築基準法（1950年）や都市計画法（1968年）が施行される前に建てられた物件のなかには、接道義務を満たしていない物件も存在します。たとえば、建築基準法の道路に接道していない物件や、接道しているけれど2m未満の物件などが該当します。

再建築不可物件は、住み続けることはできますが、建て替えることができません。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件には、主に以下のメリットがあります。

再建築不可物件は、再建築ができないことから、一般的な物件と比べて安く購入できるのが大きな特徴です。資産価値が低いため、固定資産税や都市計画税も安い傾向があります。

また、再建築不可物件だからといって家賃水準が変わるわけではないため、立地条件などがよければ高い利回りを確保できる可能性があります。

再建築不可物件のデメリット

いっぽう、再建築不可物件の主なデメリットは以下のとおりです。

再建築不可物件は、地震や火災などで倒壊した場合も新しい建物を建てることができません。再建築ができないことから、買い手がつかない可能性があります。

また、全く接道しておらず道路まで他人の土地を挟んでいる場合もあります。その土地の所有者とのトラブルなどにも注意が必要です。

再建築不可物件は住宅ローンが組めない？

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて住宅ローンを組みにくい傾向があります。主な理由は以下の2つです。

担保としての価値が低い

住宅ローンが組みにくい理由のひとつは、担保としての価値が低いことが考えられます。

住宅ローンを組む際、購入する土地や建物を担保として提供します。

担保とは、万が一返済不能となった場合の債務履行を保証するために、あらかじめ債務者（ローン利用者）が債権者（金融機関）に提供するものです。債務者が返済できなくなると、債権者は担保を売却してその代金から貸したお金を回収します。

つまり、担保の価値は住宅ローンにおいて重要な審査項目のひとつです。建て替えができない再建築不可物件は、再建築が可能な物件と比べて担保の価値が低いとみなされやすいため、住宅ローンが組めない可能性があります。

金融機関側の貸し倒れリスクが高い

もうひとつの理由は、金融機関側の貸し倒れリスクが高いことです。

再建築不可物件は築年数が古い場合が多く、災害による倒壊や焼失のリスクが高い傾向があります。

しかし、倒壊または焼失してしまっても再建築ができないため、新居を探さなければなりません。その場合、住宅ローンのご返済と新居の家賃などが重なることから、金融機関側の貸し倒れリスクが高くなります。

上記のような理由から、再建築不可物件は一般的に住宅ローンを組めない可能性が高いです。また、住宅ローンを組めた場合も、金利が高くなる可能性があります。

融資を受けるための方法は？

再建築不可物件で住宅ローンを組めない場合も、以下のような方法で融資を受けられる可能性があります。

銀行のフリーローンを利用する

フリーローンは、原則として利用目的が問われないローンです。個人向けのフリーローンは消費性資金、事業者向けフリーローンは事業性資金であれば自由に利用可能です。

ただしフリーローンは、利用目的が限定される住宅ローンと比べて金利が高い傾向があります。また、無担保で利用できる分、住宅ローンと比べて融資上限が低くなる場合が一般的です。

リフォームローンを利用する

再建築不可物件を購入したあとにリフォームする場合、リフォームローンを利用できる可能性があります。

再建築不可物件は、建築基準法の基準を満たしていないため、建築確認申請が必要なリフォームはできません。建築確認申請とは、建築物が建築基準法に適合しているかどうかを審査する手続きです。

ただし、再建築不可物件でも、建築確認申請が不要なリフォームなら実施できます。

建築物や地域によっても状況は異なるため、建築確認申請が必要かリフォーム業者に事前に確認しましょう。軽微な壁紙の貼り替えや設備の交換などのリフォームは、一般的に建築確認申請なしで実施できます。

リフォームローンは、名前のとおりリフォーム資金に利用できるローンのことで、有担保型と無担保型があります。一般的に、有担保型は無担保型と比べてより高額・長期の借入れが可能です。

ただし、利用目的がリフォームに限定されるため、再建築不可物件の購入資金には利用できません。

再建築が可能な状態にする

再建築が可能な状態になれば、住宅ローンなどで融資を受けられる可能性があります。主な方法は以下のとおりです。

建築基準法上の道路に接している間口が2m未満の場合、隣地を買い取って接道義務を満たせば再建築が可能となります。ただし、隣地の所有者との買い取り交渉が必要となるため、相談しながら進める必要があるでしょう。

接している道路の幅員が4m未満の場合は、セットバックを行い、接道義務を満たせば再建築が可能となります。

セットバックとは、道路の境界線を一定距離、敷地側に後退させることです。セットバックした部分は自身の所有する土地ではなくなるため、敷地面積は狭くなりますが、接道の幅員を4m以上確保することで融資を受けられる可能性があります。

ほかの不動産を所有しているなら、不動産担保ローンの検討も手段のひとつ

再建築不可物件のほかに不動産を所有している場合は、不動産担保ローンの利用もひとつの手段です。

不動産担保ローンとは、不動産を担保に融資を受けるローンです。無担保ローンと比べると金利が低く、より高額の資金を長期にわたって借入れできる傾向があります。

また、原則として利用目的に制限がありません。個人向けの不動産担保ローンは消費性資金、事業者向けの不動産担保ローンは事業性資金の範囲で借入れ可能です。

再建築不可物件以外に不動産を所有している必要がありますが、一般的に家族や親族が所有する不動産を担保に設定することも可能な場合が多いです。

いっぽうで、利用目的が限定される住宅ローンと比べて金利が高めに設定される点には注意しましょう。

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まとめ

再建築不可物件とは、主に建築基準法の接道義務を満たさないなどの理由で、建て替えができない物件のことです。建築基準法の道路に接していない物件や、接しているけれど間口が2m未満の物件などが該当します。

再建築不可物件は担保としての価値が低く、一般的な物件と比べて住宅ローンの利用が難しい物件です。再建築が可能な物件と比べて安く購入できるのがメリットですが、ローンを組めた場合も金利が高く設定される傾向があります。

ただし、ほかに不動産を所有している場合は、それらを担保にローンを組める可能性があります。不動産担保ローンに関する疑問や不安点がある方は、一度AGビジネスサポートへご相談ください。