不動産担保ローンの共有名義とは？ 共有持分との違いや担保設定時の注意点を解説

不動産担保ローンでは、原則として申込者が所有する不動産を担保として設定します。ただし、申込者ひとりが所有するのではなく、所有者が複数となる不動産の場合は注意すべき点もあります。

担保にする不動産が共有名義や共有持分のときは、どのような問題と対策が考えられるのでしょうか。本記事では、共有名義の不動産を担保にできないケースや、申込者が所有しない不動産を担保に設定できるローンについて紹介します。

不動産担保ローンの「共有名義」「共有持分」とは？

不動産の所有権は、常に特定の人物1人が100％保有しているわけではありません。「共有名義」や「共有持分」と呼ばれる所有形態では、所有者が2人以上となります。

共有名義とはひとつの不動産を複数人が所有すること

「共有名義」とは、ひとつの不動産を複数人が所有することです。夫婦や兄弟などの複数人で、1つの土地を所有している場合は、その人数分の共有名義となります。

「共同名義」も、同様の意味で使用される言葉で、たとえば、次のように表現できます。

例：〇〇不動産は、夫Aと妻Bの共有名義だ。

不動産を購入する際などには、所有者や抵当権の有無などの情報を法務局に登録する「登記」と呼ばれる手続きをします。登記の所有者の欄に複数の人物の名前が記されている場合は、共有名義の不動産と言えるでしょう。

いっぽう、登記の所有者の欄にひとりのみの名前が記載されている場合は、「単独名義」の不動産です。共有名義に比べて単独名義の場合は、所有者ひとりの意思で売却や担保設定がしやすくなります。

共有持分とは所有する不動産の所有権の割合のこと

共有持分とは、複数人がひとつの不動産を所有する際、それぞれの所有者が持つ所有権の割合のことです。たとえば次のように表現できます。

例：〇〇不動産において、兄Aの共有持分は80％、妹Bの共有持分は20％だ。

不動産を売却したときには、共有持分の割合によって利益を分けることができます。上記の例の場合、不動産が5,000万円で売却できたのなら、Aは4,000万円、Bは1,000万円を受ける権利が発生します。

また、不動産に対してかかる費用も、原則として、共有持分の割合により支払わなくてはいけません。

たとえば、売却に10万円の費用がかかったなら、Aは8万円、Bは2万円を負担します。固定資産税として50万円を納付する場合なら、Aは40万円、Bは10万円を負担することになります。

共有名義で不動産を担保にするときの注意点

共有持分の不動産を担保にして、融資を受けられることがあります。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 審査を受けられない可能性がある
• 共有名義人全員の同意が必要なことがある
• 共有名義人全員が連帯保証人になることを求められる場合がある

審査を受けられない可能性がある

不動産担保ローンを提供している金融機関ごとに、申込条件が異なります。ローンの条件により、共有名義の不動産を担保として設定できない可能性もあります。

なお、共有名義の不動産を担保に設定できないときの資金調達方法として、以下などが考えられます。

• 無担保ローンに申込む
• 不動産以外のもの（債権など）を担保に設定する
• 単独名義の不動産を担保に設定する
• 共有名義に対応している不動産担保ローンを利用する

なお、AGビジネスサポートでは、共有名義の不動産を担保とした融資が可能ですが、共有者様の連帯保証および担保提供が、原則必要となります。共有者の間で話し合いながら、返済計画を立てたうえでお申込みを検討しましょう。

共有名義人全員の同意が必要なことがある

金融機関によっては、共有持分を担保にできるケースがあります。たとえば時価1億円の土地を共有持分1割の状態で所有している場合、1,000万円の土地を単独名義で所有しているとみなして、融資を受けられることがあります。

しかし、ローンの条件や返済能力などにより、共有名義人全員の同意が必要なケースもある点に注意が必要です。共有名義人のいずれかひとりでも同意を得られないときは、審査自体にお申込みできない可能性があるため注意しましょう。

共有名義人全員が連帯保証人になることを求められる場合がある

共有名義の不動産を担保とするローンにより、共有名義人全員が連帯保証人になることが条件となることもあります。

連帯保証人になると、万が一、ローン申込者がご返済できないときは、ほかの共有名義人が債務を負うことになるため、共有名義人の同意を得られない場合は、ローンへのお申込みも難しくなるでしょう。

共有名義人の人数が多い不動産を担保とする場合、連帯保証人になれない人がひとりでもいると、さらにお申込みへのハードルが上がるケースもあります。

共有名義の不動産を担保にできないケース

共有名義人の同意や連帯保証人になることを求められている場合、賛同しない人がひとりでもいるときは不動産担保ローンに申込めません。ローンにお申込みの際には、共有名義人ひとりひとりに丁寧に事情を説明し、同意を得ることが必要です。

また、共有名義人の同意なしに担保にできるローンもありますが、その場合は持分のみを担保とするため、融資額が想定よりも低くなることが考えられます。

共有名義の不動産担保による高額融資を検討している方は、事前に共有名義人に事情を相談する、または単独名義の不動産を担保に設定するなどの対応が必要になることも把握しておきましょう。

不動産担保ローンは「AGビジネスサポート」

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AGビジネスサポートでは、共有名義の不動産やお申込者様以外の名義の不動産でも、担保としてご利用いただけることがあります※。融資可能金額、審査やご返済について気になる方は、まずはご相談ください。

※自分名義ではない不動産の場合、物件所有者様の担保提供と連帯保証が、原則必要となります。

まとめ

共有名義の不動産を担保に設定できる不動産担保ローンもあります。

しかし、共有名義人全員の同意や、共有名義人全員が連帯保証人になる必要となるケースも少なくありません。トラブルを回避するためにも、融資にお申込みの際には、共有名義人同士でよく話し合いましょう。