不動産担保ローンは第二抵当でも利用できる？利用する場合のデメリットについても解説

不動産担保ローンで借入れをする際、債権者（ローンを提供する金融機関）が担保となる不動産に抵当権を設定します。抵当権はひとつの不動産に対して複数設定でき、債務者が返済できなくなった場合に、第一抵当権者から優先的に弁済が受けられる仕組みとなっています。

本記事では抵当権の基本を確認したうえで、第二抵当でも不動産担保ローンを利用できるのかどうか、また利用する際のデメリットを解説します。

すでに抵当権が設定されている不動産での新たな借入れを検討している方は、ぜひご覧ください。

第二抵当でも不動産担保ローンで融資を受けられる？

第二抵当でも、不動産担保ローンで融資を受けることは可能です。ただし、第二抵当での利用を認めていない不動産担保ローンも少なくありません。

債務者が返済できなくなった際、第二抵当権者が弁済を受けられるのは、第一抵当権者が貸したお金を回収したあとです。抵当権の順位が低くなるほど債権を回収できないリスクが高まるため、金融機関によっては原則として第一抵当での契約を条件としています。

一般的に、ノンバンクの金融機関では、第二抵当でも利用できる傾向があります。第二抵当での不動産担保ローンの利用を検討する際は、事前に申込条件を確認しましょう。

第二抵当での不動産担保ローンの審査

不動産担保ローンによっては第二抵当でも申込みが可能ですが、審査に通過できるとは限りません。不動産担保ローンの審査でみられるのは、大きく以下の2つです。

第二抵当の場合は、担保評価額から第一抵当の借入残高を差し引いても担保価値が残るかどうかが重要となります。担保の価値が第一抵当の借入残高を下回っている場合、貸したお金を回収できないため、新たな借入れはできない可能性が高いでしょう。

いっぽう、担保の価値に対して借入金額が少ない場合や、返済が順調に進み借入残高が減っている場合は、借入れできる可能性が高くなります。ただし、担保価値の審査基準は金融機関によって異なります。

また、ローンの審査では、返済比率（年収に対する年間返済金額の割合）も重要です。第二抵当で不動産担保ローンに申込みする場合、年収に対して返済金額が多いと新たな借入れができない可能性があります。

そもそも不動産担保ローンの抵当権とは？

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保に借入れができるローンです。不動産を担保にするため、無担保で利用できるローンと比べて金利が低く、借入可能額が高めなのが特徴です。

不動産担保ローンで融資を受ける際、金融機関が担保となる不動産に「抵当権」を設定します。

抵当権とは、担保物権のひとつで、債務者（ローン利用者）が返済できなくなった場合に他の債権者に優先して弁済を受けられる権利です（※）。なお、抵当権者が他の債権者に優先して弁済を受けられることを「優先弁済的効力」といいます。

不動産担保ローンを利用する際、「抵当権設定登記」によって抵当権が設定され、完済時に抵当権抹消手続を実施することで不動産に設定された抵当権が抹消されます。

（※）担保物権とは、貸したお金をきちんと返してもらうために設定される物権です。

抵当権の実行とは

債務者（ローン利用者）が返済できなくなった場合、抵当権者は担保とした不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的にお金を回収することができます。

不動産の競売とは、債権を回収するために債権者が裁判所に申立てをして不動産を強制的に売却する手続きです。

つまり、万が一ローンを返済できなくなると、債務者は担保不動産を失うことになります。また、競売にかけられると、相場よりも安い価格で売却されるのが一般的です。

第二抵当とは

ひとつの不動産に対して複数の抵当権が設定されている場合、二番目に設定された抵当権を「第二抵当権」といいます。

抵当権は、ひとつの不動産に対して複数設定でき、設定した順番で順位が決まる仕組みです。先に設定されたものから、第一抵当権、第二抵当権、第三抵当権というように順位がつけられます。

たとえば、住宅ローン返済中の場合、その不動産にはすでに抵当権が設定されているため、同じ不動産を担保に新たにお金を借りようとするときの抵当権は「第二抵当権」です。

債務者が返済できなくなると、順位が高いほうから優先的に弁済を受けられます。

つまり、債務者が返済できなくなり抵当権が行使されたとき、第二抵当権者は第一抵当権者の次に弁済が受けられます。第一抵当権者が弁済を受け終わったあとに売却代金が残っていなければ、弁済を受けることはできません。

たとえば、上記のケースで抵当権が行使された場合、第一抵当権者は900万円を回収できますが、第二抵当権者は100万円しか回収できません。

抵当権と根抵当権の違い

不動産を担保に融資を受ける際、「根抵当権」が設定される場合もあります。

根抵当権は、継続的な取引から生じた債権を一定の極度額までまとめて担保する抵当権です。抵当権は、対象となる債権が明確に決まっているのに対し、根抵当権では契約時に決めた極度額を上限に何度でも借入れができます。

また、「質権」も貸したお金をきちんと返してもらうために設定される「担保物権」のひとつです。

両者の違いは、債権者が目的物を占有するかどうかです。抵当権の場合は、設定されていても権利が行使されるまではその不動産に住み続けられますが、質権の場合、質物を提供した者はそれを使うことができなくなります。

第二抵当で不動産担保ローンを利用するメリット

第一抵当ではなく第二抵当で不動産担保ローンを利用するからこそのメリットはありません。不動産担保ローンで融資を受けたい場合は、抵当権が設定されていない不動産を担保（第一抵当）とするほうがよいでしょう。

しかし、第二抵当であっても審査に通過する場合は、不動産担保ローンの利用も検討できます。カードローンやフリーローンなどの無担保ローンと比べると、次のメリットがあります。

それぞれのメリットについて見ていきましょう。

まとまった資金の借入れが可能なケースもある

不動産を担保とすることで、無担保ローンと比べると高額の借入れができるケースもあります。

不動産の担保評価額や、第一抵当として借入れている金額（借入残高）にもよりますが、高額の借入れが可能な金融機関もあります。まとまった資金が必要なときは、すでに抵当権が設定された不動産を担保とする借入れも検討してみましょう。

低金利で借りられることがある

担保を設定している分、無担保ローンと比べると低金利で借りられる可能性があります。高額を借入れる場合や返済期間が長引く場合、金利がわずかに変わるだけでも利息が大きく変わります。少しでも利息を抑えて融資を受けたいときも、不動産を担保として借りる方法も検討してみましょう。

返済期間を長期に設定できることがある

担保を設定することで、無担保ローンと比べると返済期間を長く設定できる可能性があります。返済期間を長期に設定できる場合、1回あたりの返済金額が抑えられるため、返済の負担も軽減しやすくなるでしょう。

ただし、返済期間が長引くと利息が高くなることがあるため、無理のない範囲で任意返済を実施し、早期完済をめざすようにしてください。

第二抵当で不動産担保ローンを利用するデメリットと注意点

金融機関によっては、第二抵当でも不動産担保ローンを利用できます。ただし、第二抵当での利用を検討する際は以下の点に注意しましょう。

第一抵当と比べて金利が高くなる傾向がある

第二抵当で不動産担保ローンを利用する場合、第一抵当と比べて金利が高めに設定される傾向があります。

ひとつの不動産に複数の抵当権が設定されている場合、案分されるのではなく順位が高いほうが優先して弁済を受けられる仕組みです。抵当権の順位が後ろになるほど債権の全額を回収できない可能性が高くなるので、そのリスクを回避するために金利が高く設定される場合が多くなっています。

金利が高ければ、それだけ返済負担も大きくなるので注意しましょう。

第一抵当と比べて融資額が低くなりやすい

第二抵当で不動産担保ローンを利用する場合、第一抵当と比べて融資額が低くなる傾向があります。

なぜなら、不動産担保ローンの融資額は担保価値と返済能力によって決まるからです。担保価値に余力が少なければ、一般的に融資額も低くなります。したがって、第一抵当と比べて希望の金額を借入れできない可能性が高くなるでしょう。

返済の負担が増える

すでに抵当権が設定されている不動産を担保に新たな借入れをすれば、現在の借入れに加えて返済していかなければなりません。借入れが増えれば、その分返済の負担も大きくなります。

不動産担保ローンは、一般的に長期での返済が可能ですが、返済期間が長くなるほど利息の負担が大きくなるため注意が必要です。不動産担保ローンを利用する際は、金融機関が提供している「返済シミュレーション」などを活用して返済計画を立てましょう。

また、不動産担保ローンの契約時には、事務手数料や印紙代、登記費用などの諸費用がかかります。事務手数料は、不動産担保ローンを扱う金融機関によって異なるので事前に確認しましょう。

第二抵当で不動産担保ローンの審査に通過するためのポイント

第二抵当で不動産担保ローンに申込むと、第一抵当で申込む場合に比べて審査が厳しくなることがあります。審査通過のためにも、次のポイントを押さえておきましょう。

各ポイントを解説します。

「第二抵当可」「順位不問」などの記載のある金融機関に申込む

金融機関によっては、すでに抵当権が設定された不動産を担保とすることができません。担保不動産を第二抵当として用いる場合は、不動産担保ローンのホームページに「第二抵当可」や「抵当権の順位不問」などと記載されているか確認しておきましょう。

「第二抵当可」「抵当権の順位不問」と明記されている不動産担保ローンなら、審査通過の可能性があると考えられます。

担保評価額に応じた借入希望額を設定する

担保不動産の評価額から、第一抵当として回収される金額を差し引いて、適切な借入希望額を設定することも大切です。

たとえば、担保不動産の評価額が約5,000万円で、その不動産を担保として借入れている金額（借入残高）が3,000万円の場合は、借入希望額は2,000万円程度（5,000万円－3,000万円）が目安といえるでしょう。

不動産担保ローンで融資を受けた場合、万が一、返済できないときは、担保不動産を売却して借入金額や利息などが回収されます。しかし、担保不動産を売却しても借入金額や利息などをすべて返済できないこともあるかもしれません。

もし担保不動産を売却しても全額返済できないときは債務が残るため、不動産を失うことに加え、返済も続くことになります。審査に通過しやすくするだけでなく万が一に備えるためにも、借入希望額は適切な金額以下に設定するようにしましょう。

他社からの借入残高を減らしておく

審査では担保不動産の評価額や抵当順位だけでなく、申込者の返済能力も確認されます。他社借入額や毎月の返済金額が少なければ、返済能力は高いと判断され、審査も通過しやすくなるでしょう。

不動産担保ローンに申込む前に、他社からの借入残高を減らしておくと、審査通過にプラスに働くことがあります。返済できる債務はないか、チェックしてください。

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（※）不動産担保カードローンは、最大5,000万円までの融資に対応しています。

まとめ

不動産担保ローンを利用する際、担保となる不動産に抵当権が設定されます。抵当権者は、ローン利用者が返済できなくなった場合に担保不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的にお金を回収できる仕組みです。

ひとつの不動産に複数の抵当権が設定されている場合、第二抵当権者は第一抵当権者の次に弁済を受けられます。第一抵当と比べると金利や借入金額で不利になる場合もあるため、正しい知識を持っておきましょう。

また、第二抵当でも申込みできるかどうかは不動産担保ローンによって異なるので、事前に貸付条件を確認しましょう。