不動産担保ローンの借換えとは？メリット・デメリットや手続きの流れについても解説

車や家など大きな買い物をするときや、事業を今よりも成長させたいと考えるとき、ローンの利用を検討する方は少なくありません。

ローンには、住宅ローンやカーローンなど使う目的が決まっているものもあれば、使いみちが設定されていないものもあります。不動産担保ローンは、使いみちが定められていない比較的自由度の高いローンで、借換えも可能です。

ただし、不動産担保ローンの借換えにはメリット・デメリットがあるため、しっかりと理解したうえで検討することが大切です。

この記事では、不動産担保ローンや借換えの基礎知識や、借換えのメリット・デメリットについて解説します。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、マンションや戸建てなどの不動産を担保としてお金を借りる仕組みです。不動産の価値に応じて、借入れできる金額が決まります。

担保とする不動産には、自宅はもちろん、相続した不動産や所有者から同意を得た不動産も含まれます。

不動産担保ローンの特徴は、主に下記の3点です。

別の不動産を買うときや事業性の資金など、さまざまな理由で資金が必要なとき、目的に関わらず融資を受けられます。

また、無担保ローンよりも低金利で契約できるケースが一般的ですが、これは、不動産という物的担保により債権回収の確実性が高まるためです。

不動産の価値が高く評価されると、高額な借入れが可能な場合もあります。

不動産担保ローンの借換えとは？

「借換え」とは、現在借入れているローンを一括返済し、新しくローンを組み直すことです。

より条件のよいローンに借換えることで、総返済額や手数料などを抑える効果が期待できます。

不動産担保ローンは、金融機関によって不動産の担保評価が異なります。他社の不動産担保ローンで、金利や返済期間など条件がよいローンが見つかったら、借換えを検討してみましょう。

不動産担保ローンによる借換えパターン

不動産担保ローンの主な借換えパターンは、下記のとおりです。

すでに借入中の不動産担保ローンから他社の不動産担保ローンへ借換えが可能です。

担保に入れる不動産の評価や不動産担保ローンの金利は金融機関によって異なるため、他社の不動産担保ローンへ借換えることで、不動産の評価が高くなったり、金利が低くなったりと、より有利な条件で借入れできる可能性があります。

また、ローン商品には、カードローンやフリーローンなどの無担保で融資を受けられる商品もあります。無担保ローンは金融機関側のリスクが高まるため、一般的に有担保ローンと比較して金利を高く設定しているケースが多いです。

無担保ローンから不動産担保ローンへの借換えによって、金利が低くなり、返済総額を減らせる可能性があります。

不動産担保ローンを借換える3つのタイミング

不動産担保ローンの借換えを考えるタイミングは、下記の3つです。

毎月の返済金額を高めに設定し、短い期間での返済をめざす方もいるでしょう。しかし、事業計画の変更やコロナなどの外部要因の発生によって、収支のバランスは変化します。

ローンの返済金額を負担に感じるならば、借換えのタイミングです。返済期間を延ばせば、毎月の負担は軽くなります。

無担保ローンなどを契約していて、金利や手数料など条件がよいローンを探しているなら、不動産担保ローンも借換え先の候補になるでしょう。一般的に、無担保ローンよりも不動産担保ローンの方が、金利を抑えられるためです。

また、相続・譲渡された場合、新たな不動産も含めて担保に借換えをすることで、返済金額が減る可能性があります。

不動産担保ローンの借換えのメリット

ここで、不動産担保ローンの借換えによるメリットについて解説します。

借換えによって返済総額を抑えられる可能性がある

借換えのメリットを考えるうえで、大切なポイントは「金利」です。金利とは、借りるお金に対する利息（貸借料）の割合をいいます。

現在借りているローンよりも低い金利のローンに借換えれば、総返済額が減る可能性があります。同じ返済期間であれば、金利差分が減額されるためです。

ただし、総返済額は返済期間などその他の条件によっても左右されるため、事前にしっかりシミュレーションをしましょう。

毎月の負担を軽減できる

返済金額を高く設定している場合、低金利の不動産担保ローンに借換えることで、毎月の負担を軽くできる可能性があります。

また、不動産担保ローンを利用して、複数社からの借入れを1本にまとめることも可能です。一般的に、借入金額が高いほど金利は低くなる傾向があるため、不動産担保ローンへの借換えによって借入先を1社にできれば、返済金額を減らせる可能性があります。

さらに、不動産担保ローンは、無担保ローンに比べて返済期間を長く設定できるケースが一般的です。既存のローンから返済期間を延ばせば、無理のない返済ができるでしょう。

金融機関によって審査や契約内容は異なるため、申込む前に一度相談してみることをおすすめします。なお、単純に現債務の借入期限だけを延長すると「リスケ（リスケジュール）」と捉えられて以降の借入れに影響を及ぼす可能性もあるため注意しましょう。

借入可能額が増す可能性がある

現在のローンを借入れた時点よりも、返済能力や不動産の価値が上昇していれば、借入れできる金額が大きくなる可能性があります。

借入額を増やしたいと考えている方は、あらためて不動産の評価を確認してみましょう。審査基準は金融機関によって異なるため、まずは相談してみてください。

不動産担保ローンの借換えのデメリット

ここで、不動産担保ローンの借換え時に気をつけるべき点を解説します。

借換え手続きでコストや手間が生じる

不動産担保ローンの借換え手続きを行う際は、コストや手間がかかります。

借換え時に発生する主な諸費用は、下記のとおりです。

もし借換えを考えているならば、生じる諸費用と比べて、どのくらい利息などを抑えられるか事前に確認しなければなりません。

借換えても必ず返済金額が減るわけではない

借換えをすれば、必ず返済金額が減るわけではない点に注意しましょう。審査の結果次第では、現在のローンよりも金利が高くなるケースもあります。

不動産の価値が下がったり、転職などで返済能力が下がったと判断されたりした場合は、借換えしない方がよいでしょう。

すぐに借換えができるとは限らない

不動産担保ローンでは、個人の信用力に加えて、担保に入れる不動産の審査も実施するため、申込みから借入れまでには平均で数日から数週間程度かかります。

多くのカードローンのように、即日で借りられるものではないため、手続きは時間に余裕を持って行いましょう。

返済できない場合に不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保に融資を受けるため、返済できない場合に不動産を失うリスクがあります。

特に、無担保ローンから不動産担保ローンへ借換える場合は、不動産を失うリスクがあることも考慮したうえで検討しましょう。不動産担保ローンの借換え時は、しっかりと返済計画を立てることが大切です。

不動産担保ローンの借換えの流れ

不動産担保ローンの借換えは、下記のような流れで手続きを進めます。

本申込みをする前に、本当に借換えを行うメリットがあるかをしっかり確認しましょう。また、借換え先からの条件提示があった際は、それを根拠に既存ローン先に金利などの条件交渉を試してみるのも一手です。諸費用を抑えられる可能性がありますので、覚えておきましょう。

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不動産担保ローンの特徴を理解したうえで借換えのタイミングを検討しましょう

不動産担保ローンの借換えは、月々の返済金額を負担に感じたとき・融資条件を見直したいとき・不動産を相続や譲渡されたときの3つのタイミングで検討しましょう。

借換えることで、総返済額や毎月の負担額を軽くできる可能性があります。ただし、不動産担保ローンにはデメリットもあるため、借換えを決める前に、さまざまな条件を考慮したシミュレーションを行うことが大切です。

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