不動産担保ローンの金利相場や決まり方は？負担少なく借りるためのポイントも紹介

事業用資金を調達する手段のひとつとして、不動産担保ローンがあります。ローンを検討する際に気になるのがローンの金利ですが、不動産担保ローンの金利はどのように決まるのか、詳しくない方もいるでしょう。

不動産を担保とする有担保ローンであるため、無担保ローンに比べると金利はやや低めとされます。しかし、金融機関ごとに金利差があり、また担保物件や借入金など契約条件によっても変わるため、一概に金利目安を示すのは困難です。

そこで本記事では、不動産担保ローンの金利の仕組みや考え方、低金利で借りるポイントを紹介します。

不動産担保ローンの金利相場とは？

不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保とする有担保ローンです。

万が一、契約者から借入金の返済が滞った場合には、不動産の売却によって残債を回収できるため、金融機関は回収リスクを軽減できます。その分、不動産担保ローンの金利は、カードローンなどの無担保ローンに比べると低めの傾向にあるのが一般的です。

上記を踏まえ、不動産担保ローンの金利相場を詳しくみていきましょう。

借り換えても必ず返済額が減るわけではない

不動産担保ローンの金利相場は実際のご契約でご融資を受ける方の条件によって異なりますが、概ね銀行系とノンバンク系とで2つの傾向に分けることができます。

銀行系の金利相場はやや低く設定されることが多いものの、審査が厳しく融資までにかかる時間も長めです。金利相場はおおむね0.90％～9.00％前後までが一般的です。

ノンバンク系は、審査のハードルが銀行系より比較的低く、融資までがスムーズに進みやすい傾向があります。金利相場は2.50％～13.00％前後とやや高くなっています。

ただし、これらは金利相場の傾向であり、実際の適用金利は不動産担保ローンを扱う金融機関により異なります。銀行系だから金利が高くノンバンク系だから低いとは断言できないため、商品選びは柔軟に考えることが大切です。

金利タイプによっても不動産担保ローンの金利は異なる

不動産担保ローンの金利タイプには「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、金利タイプの違いによっても金利相場には違いが出ます。

完済するまで金利が変わらない固定金利は、月々の返済金額も原則として一定で返済計画を立てやすいタイプです。一般的に変動金利よりも金利が高めの傾向があります。

いっぽう、変動金利はおおむね6ヶ月に1度、定期的に金利が見直されるため、それによって返済金額も変動します。通常、固定金利よりも金利が低めです。

不動産担保ローンは、30年など長期間の返済にも対応するローンです。そのため、金利動向で債権者にとって不確定要素の多い固定金利を選ぶと、変動金利を選ぶよりも審査がやや厳しく、利用限度額も低くなる可能性があります。

不動産担保ローンの金利の決まり方

不動産担保ローンの金利相場は、銀行系かノンバンク系か、固定金利か変動金利かによって異なります。しかし、実際の契約で適用される金利は、契約者一人ひとりの状況にも大きく影響されます。

不動産担保ローンの金利を決定する要因には、主に次のようなものがあります。

それでは、それぞれの要因を詳しく解説します。

契約者の返済能力

契約者の返済能力は信用力とも呼ばれるもので、返済能力が高いほど金融機関はあんしんして融資ができるため、金利の決定に有利に働きます。

個人であれば雇用形態や年収や勤続年数、法人であれば事業で出た利益や会社の活動状況などから判断されます。不動産担保ローンを申込むとき、借入希望額を返済できるだけの安定した収入があるほど、返済能力に問題はないと判断されます。

ほかにも、他社からの借入れがあれば、借入状況から毎月の返済に負担がないかを判断します。

不動産の担保評価額

担保となる不動産の評価額は担保価値とも呼ばれており、不動産担保ローンの金利を決定する重要な項目です。一般的に不動産評価額が高いほど借入可能額が大きく、金利を低く設定できます。

不動産評価額は金融機関ごとにさまざまな評価方法で実施されており、評価方法が一律ではありません。たとえ同じ不動産を担保とする場合であっても、不動産担保ローンを申込む金融機関によって不動産評価が変わる可能性があります。

不動産の担保掛目

担保掛目とは、担保となる不動産の評価額に対してどの程度の融資を行えるか、金融機関が設定する比率を意味します。不動産評価額と同じく担保掛目も金融機関によって変わりますが、不動産担保ローンではおおむね70～80％とされています。

たとえば、担保掛目が80％で不動産評価額が5,000万円の場合、利用限度額は4,000万円です。

担保掛目は低く設定されるほど、いざというときに不動産売却による残債回収の可能性が高まります。そのため、担保掛目が低いほど金融機関のリスクも低くなり、金利が下がりやすくなります。

不動産の抵当権順位

不動産担保ローンで担保とした不動産には、金融機関が抵当権（または根抵当権）を設定します。契約者が返済できなくなったときに、金融機関が不動産の売却代金で残債を回収するためです。

しかし、不動産の抵当権には順位があり、同じ不動産に複数の抵当権がつけられている場合もあります。その場合、不動産の売却時はその順位に従って売却額を受けとるため、第2順位以降の金融機関は充分なお金を受け取れなくなるリスクがあります。

そのため、抵当権が第1順位の不動産のみを扱う不動産担保ローンも存在します。第2順位以降の不動産を扱うとしても、金利条件が厳しくなる可能性はあります。

不動産担保ローンを低金利で借りるポイント

不動産担保ローンは、融資を受けるとすぐ返済が始まります。

無理なく負担を抑えた返済を続けるには、できるだけ低金利で利用することが大切です。不動産担保ローンを低金利で借りるためには、主に次のようなポイントを押さえましょう。

それぞれのポイントを解説します。

返済能力に見合う希望融資額にして不動産担保ローンを申込む

不動産担保ローンは申込者の返済能力が高いほど、低金利での借入れが可能です。

しかし、充分な収入を得ていたとしても、希望融資額が大きすぎると金融機関に返済能力を疑問視される可能性があります。そして、返済能力が低いと判断された場合は、適用金利は高くなる傾向があります。

希望融資額を決めるときは、現在の収入からでは厳しいと判断されない金額にとどめておきましょう。

担保掛目に注目して金利を下げる

不動産担保ローンの金利を下げるなら、不動産評価額の60～80％とされる担保掛目（たんぽかけめ）に注目しましょう。

たとえば、評価額5,000万円の不動産を担保として希望融資額を3,000万円とすると、担保掛目は60％となります。担保不動産よりも大幅に抑えられた融資額を希望すれば、金融機関側のリスクが下がり、低金利を実現する余地が生まれます。

さまざまな不動産担保ローンの金利を比較する

不動産担保ローンは、銀行やノンバンクからさまざまな商品が提供されています。金利を含め、融資上限額、融資期間、諸費用などの貸付条件は、金融機関によりさまざまです。

複数の商品を比較すれば、より低金利で条件のよい不動産担保ローンが見つかる可能性は高まります。ご自身の返済能力と担保となる不動産価値から、さまざまな商品を検討しましょう。

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まとめ

不動産担保ローンの金利相場は、銀行系とノンバンク系、固定金利と変動金利の違いによって一般的な傾向を判断できます。ただし、実際に借入れるときには、申込者の返済能力や担保となる不動産の評価額などが影響します。

また、貸し手である金融機関にとってリスクが少ないと判断されるほど、低金利でご契約できる可能性が高まります。無理のない希望融資額にするなど、ポイントを押さえておきましょう。

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