不動産担保ローンの担保評価額とは？算出方法や目安、自分で調べる方法を解説

不動産担保ローンでは、担保となる不動産の評価額によって借りられる金額が左右されます。そのため、ローンに申込む前におおよその不動産評価額を把握しておくと、返済計画を立てやすくなるでしょう。

本記事では、不動産担保ローンの担保評価額について算出方法や目安、自分で調べる方法を解説します。

不動産担保ローンの担保評価額とは

不動産担保ローンの担保評価額とは、金融機関が担保とする不動産を処分する際に、どの程度の価値が見込めるのかを算出した金額のことです。

不動産担保ローンはその名のとおり、不動産を担保に融資を受けるローン商品です。金融機関は不動産を担保とすることで、債権が回収できない場合に不動産の抵当権を行使し、融資金額を回収します。

担保評価額は、金融機関にとって債権未回収時のリスクを軽減するために重要な数値となり、一般的に「融資を受けられる上限額＝担保評価額」となります。

担保評価額の目安

担保評価額は、担保となる不動産の時価と担保掛目で計算され、以下のように求められます。

金融機関によって算定する不動産の時価が変わるだけでなく、担保掛目（不動産価格に対する融資可能額の割合）も異なります。

一般的に担保掛目の割合は70%～80％といわれていますが、金融機関によっては60％と設定しているところもあります。

同じ不動産を担保として設定しても、不動産担保ローンを申込む金融機関により担保評価額は異なるため注意が必要です。

不動産担保ローンにおける担保評価額の算出方法

担保評価額の算出方法はいくつかあり、金融機関によって異なります。以下では、土地と建物に分けて担保評価額の代表的な算出方法を紹介します。

土地の担保評価額の算出方法

土地の担保評価額を算出する場合、主に以下の方法が用いられます。

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価格のことで、国税庁により毎年7月に発表されます。路線に面する土地の面積や奥行き、借地権割合などから土地の価格を算出でき、主に市街地で使用されます。

いっぽう、山地などは路線価の設定がないため、基準地価で評価します。基準地価とは、国土利用計画法により都道府県が毎年公表する価格です。基準地価をもとに土地の面積などから土地の価格が算出されます。

そのほか、公示地価が用いられることもあります。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの正常な価格を判定し、公示するものです。

国土交通省によって3月に公表され、一般の土地取引価格の指標として利用されます。

建物の担保評価額の算出方法

建物の担保評価額を算出する場合、主に以下の方法が用いられます。

原価法とは、同じ建物を再調達するときにかかる費用から、時間経過によって価値が低下した分を減額して価格を算出する方法です。

いっぽう、収益還元法とは、対象となる建物によって将来的に生み出される利益を求め、それを現在の価値に割り引いて価格を求める方法です。主に賃貸物件の価格を計算するときに用いられます。

そのほか、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する複数の取引事例を参考に評価する取引事例比較法が用いられる場合もあります。

取引事例比較法は、特にマンションの価格を算出する際に利用されることが多いです。建物の経年劣化や周辺環境などさまざまな要因を考慮して価値を算出します。

不動産担保ローンの担保評価額を自分で調べる方法

担保評価額の算出方法はいくつかあり、金融機関によって異なるため、正確な担保評価額を事前に知ることは難しいです。

ただし、担保評価額は一般的に不動産の時価の70%～80%とされているため、担保に入れる不動産の価値がわかれば、ある程度推測できる可能性があります。

以下では、不動産担保ローンの担保評価額を自分で調べる主な方法を紹介します。

固定資産税評価額を確認する

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された固定資産税の課税の基準となる土地・建物の評価額のことです。

各自治体から通知される固定資産税の「納税通知書」や固定資産税評価証明書で確認できます。固定資産税評価額には土地と建物の評価額が記載されているため、それぞれの金額から担保評価額の目安を算出することができます。

担保に入れる不動産の査定を依頼する

担保評価額の目安を知りたい場合は、不動産会社に依頼し、担保に入れる不動産を実際に査定してもらう方法があります。ただし、不動産会社によって査定額が異なるため、あくまで目安として考えましょう。

なお、複数の不動産会社で一括査定ができるサイトもあるため、必要に応じて活用を検討するのもおすすめです。

不動産担保ローンで担保にする不動産の例

担保となる不動産の条件は、金融機関やサービスによって異なります。物件の築年数や種類、地域に制限が設けられている場合もあるため注意が必要です。また、保証人が必要になるケースもあります。

なお、AGビジネスサポートの不動産担保ビジネスローン（詳細はこちら）の場合、保証人は原則として不要です（※）。また、物件のエリアや築年数にも制限はありません。

農地は対象外となりますが、その他の土地や建物などの不動産を担保にしたローンをご検討中の方はご相談ください。

以下では、名義やローン返済に関わる物件ごとの一般的な注意点をまとめました。ローン詳細のページを確認し、担保予定の不動産が対象になるか判断に迷うときは、金融機関に直接問合せをして確認しましょう。

（※）法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要です。担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。

自己名義の不動産

自己名義の不動産は、連帯保証人の設定なしで借りられることがあります。ただし、共有名義の場合は、共有者の連帯保証と担保提供が必要です。

また、自己名義であっても未登記の不動産は、物件によって対応が異なります。申込む前に金融機関に問合せましょう。

ローン返済中の不動産

ローン返済中の不動産も、評価額や借入希望額、別ローンの借入残高によっては担保にできることがあります。申込む前に金融機関に問合せてください。

なお、AGビジネスサポートの返済については、年数の指定はできませんが、お客さまの年齢、希望金額を考慮し、返済年数（回数）が決められます。

自己名義以外の不動産

自己名義以外の不動産でも、名義人が同意し、なおかつ連帯保証人になるときは担保不動産として活用できることがあります。

また、現在は自分の名義でなくても、相続により自己名義となる不動産を担保に設定できることもあります。状況によって担保に設定できるかどうかが異なるため、事前に金融機関に相談しましょう。

担保評価額がそのまま借入可能額になる？

担保評価額と融資額は必ずしも同額とは限りません。すでに担保として活用している場合は、担保評価額から他社からの借入金額を差し引いた金額が融資額の上限となります。

また、利便性や築年数などにより担保評価額が変動すると、融資可能額も変わります。融資可能額が希望する金額よりも低いときは、金融機関に相談してみましょう。担保を追加するなどの対応により、融資額を増やせることもあります。

不動産担保ローン利用時の流れ

不動産担保ローンは、以下の流れで利用します。

カードローンなどの無担保ローンとは異なり、担保の審査がある分、審査時間が長引くケースもあります。時間的に余裕を持って申込みし、急ぎの場合は、審査の早さを売りにしているサービスを選びましょう。

① 金融機関に問合せる

まずは不動産担保ローンを取扱っている金融機関に問合せます。融資可能な金額の見積もりを受取ってから、利用するサービスを決めましょう。

見積もりに関しては、実際に借りられる金額と異なることがありますが、事前に問合せることで、その後の手続きの流れも把握しやすくなります。

② 申込み・審査

見積もりの内容に問題がないときは、必要書類を提出して正式に申込みます。その後、審査が始まり、正確な融資可能額が決まります。

審査結果によっては、見積もりよりも融資可能額が少なくなることや、借りられないケースがあるため注意しましょう。

③ 契約・融資

融資可能額やそのほかの条件に問題がないときは、正式に契約の手続きが進められます。契約には、主に以下の2つの種類があります。

抵当権設定契約とは、不動産を担保物件にするための契約です。抵当権設定登記の手続きや登録免許税の納付も必要になります。また、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼するときは、専門家への報酬が必要になることもあります。

いっぽう、金銭消費貸借契約は、ローンを利用するための契約です。紙書類として契約書を作成する場合は、印紙税の納付も必要になります。

これらの2つの契約完了後、融資を受けられます。なお、融資を受けた際には、返済期日を忘れず、返済遅れが生じないように注意しましょう。

不動産担保ローンは簡易診断が最短1日で完了するAGビジネスサポートで

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不動産担保ビジネスローンは、個人事業主、法人代表者の方が申込み可能な事業向けの不動産担保ローンです。

最短3日の融資（※）に対応しており、簡易診断は最短1日で完了します。最大5億円までの融資に対応し、返済期間は最長30年間のため、計画的に利用可能です。

なお、AGビジネスサポートでは、電話やWEBで状況を伺い、物件の評価を調査したうえで融資の目安を回答します。築年数が古い物件でも管理状況や流動性から総合的に判断するため、資金調達に悩んでいる方は一度ご相談ください。

（※）申込みの状況によってはご希望にそえない場合がございます。

担保評価額から借入可能額の目安を計算してみよう

不動産担保ローンの担保評価額は、担保とする不動産を売却したときの見込み額のことです。担保評価額の算出方法はいくつかあり、金融機関によって採用する算出方法が異なります。

担保評価額の目安は、一般的に不動産価値の70%～80%といわれているため、融資を受ける際にはご自身で計算しておくとよいでしょう。ただし、担保評価額と融資金額は必ずしも同額にならないため、注意しましょう。

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事業資金として不動産担保ローンの利用を検討している方は、一度AGビジネスサポートにご相談ください。