不動産担保ローンの担保評価額とは？ 調べ方や目安を解説！

不動産担保ローンでは、担保となる不動産の評価額によって、借りられる金額が左右されます。そのため、ローンに申込む前におおよその不動産評価額を把握しておくと、返済計画を立てやすくなるでしょう。

本記事では、不動産担保ローンの担保評価額の調べ方や目安、担保として活用できる不動産の種類や、不動産担保ローンの利用の流れを紹介します。

不動産担保ローンの担保評価額とは

不動産担保ローンの担保評価額は、担保となる不動産の時価と担保掛目で計算された結果によって借りられる上限額のことで、以下の計算式で求められます。

金融機関によって算定する不動産の時価が変わるだけでなく、担保掛目（不動産価格に対するローン借入希望額の割合）も異なります。

一般的に担保掛目の割合は70%～80％といわれていますが、金融機関によっては60％と設定しているところもあります。

同じ不動産を担保として設定しても、不動産担保ローンを申込む金融機関により担保評価額は異なるため注意が必要です。

不動産担保ローンの担保評価額の算出方法と目安の金額

不動産の時価の出し方や担保掛目は、金融機関により異なりますが、担保掛目を余裕を持って60～80％とすることで、おおよその担保評価額を求められるようになります。

以下で土地と建物ごとの担保評価額の算出方法を確認しましょう。

土地の担保評価額の算出方法

土地は、一般的に路線価や基準地価をもとに価格を計算します。

路線価とは路線（道路）に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価格のことで、国税庁により毎年7月に発表されます。路線に面する土地の面積や奥行き、借地権割合などから土地の価格を算出でき、主に市街地で使用されます。

いっぽう、山地などは路線価の設定がないため、基準地価で評価します。基準地価とは国土利用計画法により、都道府県が毎年公表する価格です。基準地価をもとに土地の面積などから土地の価格が算出されます。

算出された土地の価格に担保掛目（60～80％）をかけて担保評価額を算出できますので、計算した土地の価格が1億円なら、担保評価額は6,000万～8,000万円になります。

建物の担保評価額の算出方法

建物の価格は、原価法や収益還元法で求めることが一般的です。原価法とは、同じ建物を再調達するときにかかる費用から、時間経過によって価値が低下した分を減額して価格を算出する方法です。

いっぽう、収益還元法とは、対象となる建物によって将来的に生み出される利益を求めて、現在の価値に割り引いて価格を求める方法です。主に賃貸物件の価格を計算するときに用いられます。

不動産担保ローンで担保にする不動産の例

担保となる不動産の条件は、金融機関やサービスによって異なります。物件の築年数や種類、地域に制限が設けられている場合もあるため注意が必要です。また、保証人が必要になるケースもあります。

なお、AGビジネスサポートの「不動産担保ビジネスローン」「不動産担保カードローン」では、保証人は原則不要です※。また、物件のエリアや築年数にも制限はありません。

※法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要。担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。

農地は対象外となりますが、その他の土地や建物などの不動産を担保にしたローンをご検討している方はご相談ください。

以下では、名義やローン返済に関わる物件ごとの一般的な注意点をまとめました。ローン詳細のページを確認して、担保予定の不動産が対象になるか判断に迷うときは、金融機関に直接問合せをして確認しましょう。

自己名義の不動産

自己名義の不動産は、連帯保証人の設定なしに借りられることがあります。ただし、共有名義の場合は、共有者の連帯保証と担保提供が必要です。

また、自己名義であっても未登記の不動産は、物件によって対応が異なります。申込前に金融機関に問合せましょう。

ローン返済中の不動産

ローン返済中の不動産も、評価額や借入希望額、別ローンの借入残高によっては担保にできることがあります。申込前に金融機関に問合せてください。

なお、AGビジネスサポートのご返済については、年数の指定はできませんが、お客様の年齢、希望金額を考慮し、返済年数（回数）が決められます。

自己名義以外の不動産

自己名義以外の不動産でも、名義人が同意し、なおかつ連帯保証人になるときは担保不動産に活用できることがあります。

また、現在はご自身の名義でなくても、相続により自己名義になる不動産でも、担保に設定できることもあります。状況によって担保に設定できるかどうかが異なるため、事前に金融機関に相談しましょう。

担保評価額の上限まで融資を受けるのは可能？

担保評価額と融資額は必ずしも同額とは限りません。すでに担保として活用している場合は、担保評価額から他社からの借入金額を差し引いた金額が融資額の上限となります。

また、利便性や築年数などにより担保評価額が変動すると、融資可能額も変わります。融資可能額が希望する金額よりも低いときは、金融機関に相談してみましょう。担保を追加するなどの対応により、融資額を増やせることもあります。

不動産担保ローン利用時の流れ

不動産担保ローンは、次の流れで利用します。

カードローンなどの無担保ローンとは異なり、担保の審査がある分、審査時間が長引くケースもあります。時間的に余裕を持ってお申込みし、お急ぎの場合は、審査の早さを売りにしているサービスを選びましょう。

① 金融機関に問合せる

まずは不動産担保ローンを取扱っている金融機関に問合せます。融資可能な金額の見積もりを受取ってから、利用するサービスを決めましょう。

正式な申込前の見積もりのため、実際に借りられる金額とは異なることがありますが、説明を受けることで、その後の手続きの流れも把握しやすくなります。

② お申込み・審査

見積もりの内容に問題がないときは、必要書類を提出して正式にお申込みします。その後、審査が始まり正確な融資可能額が決まります。

審査結果によっては、見積もりよりも融資可能額が少なくなることや借りられないケースもあるため注意しましょう。

③ ご契約・お借入れ

融資可能額やそのほかの条件に問題がないときは、正式にご契約の手続きが進められます。ご契約には、主に以下の2つの種類があります。

抵当権設定契約とは、不動産を担保物件にするためのご契約です。抵当権設定登記の手続きや、登録免許税の納付も必要になります。また、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼するときは、専門家への報酬が必要になることもあります。

いっぽう、金銭消費貸借契約は、ローンを利用するためのご契約です。紙書類として契約書を作成する場合は、印紙税の納付も必要になります。

これらの2つの契約完了後、ご融資を受けられご返済が始まります。返済期日は忘れずに、返済遅れがないように注意しましょう。

不動産担保ローンは簡易診断が最短1日で完了するAGビジネスサポートで

AGビジネスサポートでは、最大5億円までのご融資が可能な「不動産担保ビジネスローン」と、最大5,000万円までの利用可能額を設定できる「不動産担保カードローン」を提供しています。

AGビジネスサポートでは、電話やWEBで概要を伺い、物件の評価をお調べしたうえでご融資額の目安を回答します。簡易診断の結果が最短1日でわかるため、気になる方はぜひお問合せください。

お申込みからお借入れまでは、最短3日ですので、お急ぎの資金調達にもおすすめです。

まとめ

不動産担保ローンの担保評価額や融資可能額は、金融機関によって異なります。不動産担保ローンの担保評価額は、担保となる不動産によって借りられる上限額のことで、「不動産の時価×担保掛目（60～80％程度）」が目安です。

正式に申込みする前に、各金融機関の窓口に電話で相談する、または簡易診断などで調べてみるのもおすすめです。

不動産の評価の方法や利用の流れを理解しておくと、申込みから借入れまでがスムーズに進みます。まずは申込先の金融機関のホームページを確認しておきましょう。