不動産担保ローンの借入可能額の目安は？決まり方や計算方法をわかりやすく解説

不動産担保ローンの借入可能額がいくらくらいになるのか、お申込み前に目安を知りたいと考える方は多いでしょう。借入可能額はさまざまな要因から決定されますが、まずは担保となる不動産の評価額を把握しておく必要があります。

しかし、不動産評価額を知るには、現在の価値に合わせて正しく計算しなければなりません。

そこで本記事では、不動産担保ローンの借入可能額の目安や決まり方、不動産評価額から導き出す計算方法などを詳しく解説します。

不動産担保ローンの借入可能額の目安

不動産担保ローンの借入可能額の目安は、担保となる不動産の評価額によって異なります。契約者がローンの返済を続けられなくなれば、金融機関は担保不動産を売却して現金化し、残債を回収します。そのため、融資した金額を回収できるかどうかを、不動産評価額で判断しています。

ただし、不動産の評価額がそのまま借入可能額とされるのではなく、事業の利益（収入）、借入希望額や返済期間、他社からの借入れ状況なども影響する点も忘れてはいけません。

不動産の評価額といっても、一律に定められた計算方法はありません。そのため、金融機関ごとに不動産の評価に対する考え方や評価方法が異なり、一般には開示されていません。

そこで、不動産担保ローンの借入可能額の目安を知るため、担保掛目を利用します。担保掛目とは借入金に対する担保価値、つまり借入可能額の割合を示すものです。こちらも情報開示はされていませんが、おおむね60～80％とされています。

たとえば、不動産評価額が3,000万円なら借入可能額の目安は1,800万円～2,400万円と予測できます。

不動産担保ローンの借入可能額の決まり方

不動産担保ローンの借入可能額の目安は、担保となる不動産の評価額からおおよその目安をつけられます。しかし実際の金融機関への申込みでは、申込者の返済能力と不動産の担保価値、これらを中心にさまざまな要素を審査したうえで判断されます。

事前にどのようなポイントを審査されるのか把握しておくと、いざ申込みをするときにも不安は少ないでしょう。

そこで、不動産担保ローンの借入可能額を決める考え方、審査基準を紹介します。

「申込者の返済能力」が借入可能額の判断材料になる

不動産担保ローンを扱う金融機関にとっては、申込者が融資したお金を滞りなく返済可能かどうかが、借入可能額を決める重要なポイントです。そのため、審査では申込者の返済能力が確認されます。

返済能力は、事業の安定性（利益）や事業の継続年数、他社からの借入れ状況、信用情報機関の保存する信用情報などから判断されます。

事業を運営していると複数社からの借入れは珍しくありませんが、あまりにも多額の借入金が残っている、返済が滞っているなどの状況は、審査に悪影響となる可能性があります。

「担保となる不動産の評価額」も借入可能額に影響する

担保となる不動産の評価額も、不動産担保ローンの借入可能額を決定づける要素のひとつです。不動産の担保価値が高ければ高いほど、高額の融資を受けやすくなります。逆に、担保としての価値がないと判断されると審査に通らない恐れもあります。

ただし、不動産の評価基準や評価への考え方、評価額の計算方法は金融機関により異なるため、同じ不動産でも金融機関ごとに評価額は変わります。

ご自身が思うような評価をしてもらえなかった場合には、別の金融機関で不動産担保ローンに申込んでみると希望条件が叶う可能性もあります。

借入可能額を決める不動産評価額の算出方法

不動産担保ローンで借入可能額を決める重要な要素、担保となる不動産の評価額がわかれば、担保掛目を乗じることで借入可能額の目安がわかります。不動産評価額がはっきりしない場合には、基本的な算出方法から概算を求めておくといざというときに便利です。

算出の前提として、不動産が更地であれば土地のみが評価され、土地の上に建物があれば土地と建物の評価を合算します。

それでは、土地と建物、それぞれの評価額を算出する方法を解説します。

土地の評価額を求める方法

土地の評価額を求める方法には、過去の不動産取引における価格を示す実勢価格や国土交通省が発表する公示地価などを含め、主に6種類の基準価格が挙げられます。

ただし、それぞれの基準価格には主な使用目的が決まっており、不動産担保ローンでの担保価値を知りたい場合には、公的機関の公表する公示地価・基準地価・路線価を参考にするのが一般的です。

上記の基準価格をもとに、該当する土地の面積を乗じて評価額を求めます。

建物の評価額を求める方法

建物の評価額は再調達価格をもとに算出するのが一般的で、これを「原価法」と呼びます。再調達価格とは現在と同じ建物を新築するのにかかる費用で、そこから経過年数による価値の消耗分を差し引いて計算します。原価法の計算式は以下のとおりです。

●　評価額＝（1㎡当たりの単価×面積）×残存年数（耐用年数?築年数）÷耐用年数

建物は材質や工法などにより法定耐用年数が決められており、たとえば木造だと22年、鉄筋コンクリート造だと47年です。新築から年数を経るごとに評価額は下がり、法定耐用年数を超えると評価額はゼロになります。

ただし、保有する物件が賃貸用のマンションやアパートの場合、収益物件として「収益還元法」で算出します。収益還元法の計算式も確認しておきましょう。

●　評価額＝1年の利益（賃料収入?必要経費）÷還元利回り

収益還元法の還元利回りは、周辺の類似物件の利回りを参考にするとよいでしょう。また、自用・賃貸用にかかわらず、複数の評価方法で総合的に評価することもあります。

不動産担保ローンの融資までの流れ

担保とする予定の不動産の評価額の目安がついており、不動産担保ローンへの申込みを検討中なら、申込みから融資までの流れをあらかじめ確認しておきましょう。金融機関によって、必要書類や諸費用の有無、融資までにかかる期間などに違いがあります。

ここではAGビジネスサポートの「不動産担保ビジネスローン」および「不動産担保カードローン」を参考に、流れを紹介します。

事前問合せは電話またはWEBからできるため、不動産の評価額や借入可能額に対する不安は申込み前に解消できます。

ただし、一般的な不動産担保ローンの手続きは申込み後にまず仮審査があり、仮審査を通過すると本審査、本審査を経て契約、融資に至ります。手順が多い分、融資実行までに1ヶ月程度の時間を有することも珍しくありません。

AGビジネスサポートなら最短1日で借入可能額を確認可能

不動産担保ローンでどれだけの金額を借入れできるのかわからず、事業計画を立てにくい、ローンの申込みがためらわれる、そのような方にはAGビジネスサポートの「不動産担保ビジネスローン」および「不動産担保カードローン」がおすすめです。

いずれも最短1日での簡易診断を利用できます。ご自身で複雑なリサーチや計算せずとも、不動産の評価額や借入可能額の目安などがわかる便利なサービスです※1。

借入可能額は「不動産担保ビジネスローン」で最大5億円、「不動産担保カードローン」で最大5,000万（個人事業主は2,000万円以下）となっており、用途に合わせてローンの種類を選べます。

また、お申込みからご融資までは最短3日となっており、一般的な不動産担保ローンと比べると短期間で資金を準備できる可能性が高いでしょう。時勢に合わせてテンポよく経営判断をされたい事業者さまにおすすめです。

※1法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要。担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。

まとめ

不動産担保ローンの借入可能額は、申込者の返済能力や担保となる不動産の評価額などによって決められます。

とくに不動産の担保価値は、万が一ローンの返済がむずかしくなったときに金融機関が残債を回収できるかどうかの判断要素であり、担保価値がそのまま借入可能額になる場合もあります。担保価値は不動産評価額の60～80％（担保掛目）とされるのが一般的ですので、まずはご自身の不動産評価額を正しく把握しておきましょう。

ただし、土地や建物の評価法はリサーチや計算が複雑です。またせっかく計算しても、金融機関によって評価法が異なるため、数字が一致するとは限りません。

そこでおすすめしたいのがAGビジネスサポートの「不動産担保ビジネスローン」および「不動産担保カードローン」で利用できる簡易診断です。最短1日で不動産の評価や借入可能額の目安がわかるので、ぜひご活用ください※2。

※2法人契約の場合は原則代表者の連帯保証が必要。担保提供者の連帯保証が必要な場合があります。