借地権付きの物件は不動産担保ローンを利用可能？融資を受ける際のポイントも解説

さまざまな用途に使用できる不動産担保ローンは、資金を調達する手段のひとつです。

不動産担保ローンを検討している方のなかには、借地権付きの物件を所有しており、融資を受けられるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。

借地権付きの物件でも不動産担保ローンは利用可能です。しかし、金融機関によっては融資を受けられない可能性があります。

この記事では、借地権付きの物件で不動産担保ローンを利用する際のポイントについて解説します。

借地権とは？

借地権とは、建物を建てるために第三者から土地を借りる権利のことです。土地を貸す人を地主、借りる人は借地人と呼ばれており、借地人は土地を借りる対価として地主に地代を支払う必要があります。

借地権を利用することで、借地人は契約した期間内で土地を活用できます。借地借家法では、最初の存続期間を定める際に30年以上で設定する必要があり、契約期間を定めなかった場合は30年契約の扱いになります。

なお、建物を建てられない土地には借地権を設定できません。建物がない駐車場などでは借地権は成立しないため注意しましょう。

所有権との違い

所有権とは、法令の範囲内であれば不動産を自由に活用できる権利のことです。所有権を利用することで、土地を自身で使用したり他人に貸して収益を得たりできます。

借地権と所有権の主な違いは2つあります。

1つ目は、不動産の所有者です。たとえば、土地を購入して所有権登記を行った地主は土地の所有者になるため、購入後に地主へ地代を支払う必要はありません。

いっぽうで、借地権付きの建物を購入した場合は土地の所有者ではないので、地主に対して地代を支払う義務が生じます。また、借地権は地主から土地を借りている状態のため、所有権と比較して資産価値が低くなる傾向にある点も留意しておきましょう。

2つ目は、土地の税金の支払い義務についてです。所有権のある土地や建物に対しては、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。しかし、借地権は土地の所有者ではないため、土地に対して課税されません。

抵当権との違い

抵当権は住宅ローンなどの債務が返済されないときに債権者が担保である不動産を競売し、弁済を受けられる権利のことです。

借地権は建物を建てるために第三者から土地を借りる目的で設定され、抵当権は債権者に不利益を発生させないために設定されます。抵当権と借地権はどちらも不動産に関する権利ですが、それぞれ目的や役割が異なります。

なお、借地権（地上権を除く）に対して抵当権は設定できないので注意が必要です。しかし、借地上の建物に抵当権を設定することにより、借地権にまで抵当権の効力が及ぶとされています。

借地権付きの物件でも不動産担保ローンは利用できる？

借地権付きの物件でも、不動産担保ローンを利用することは可能な場合があります。ただし、法律上は地主からの承認が必要ないものの、ローンの審査を受ける際に地主からの承認を求められるケースが多い傾向にあります。

地主からの承認が得られない場合、基本的に不動産担保ローンを利用するのは難しいことが多いです。また、借地の所有権は地主にあるため、土地を担保にできる審査と比較すると担保価値が下落する恐れがある点も押さえておきましょう。

担保価値が低い場合、不動産担保ローンの融資を受けられる可能性も下がりやすいです。しかし、金融機関によっては条件付きで融資を受けられるケースもあるので、利用を検討している方は事前に相談しましょう。

銀行やノンバンクなど、利用する金融機関で対応が異なるのも注意したいポイントです。たとえば、銀行は審査が厳しい傾向にあるため、融資を受けるまでに1ヶ月ほどの時間を要する場合があります。

いっぽうで、ノンバンクは融資実行までの期間が比較的短い傾向にあります。状況や条件に合わせて適した金融機関を選ぶのが重要です。

不動産担保ローンを利用する際のポイント

借地権付きの物件は、利用する金融機関によって融資の受けやすさが異なりますが、審査を受けるにあたって気を付けたいポイントがあります。

不動産担保ローンを利用する際は、以下の3つのポイントを抑えておくことが大切です。

ポイント① 提出書類を不備なく用意する

不動産担保ローンの審査を受ける際は、さまざまな書類の提出を求められます。たとえば、代表者の本人確認書類や決算書、固定資産評価証明書、各種納税証明書などが挙げられます。

必要な書類は利用する金融機関によって異なり、指示された書類を期日までに不備なく用意することが大切です。

書類に不備がある場合は再提出が必要になります。また、審査が開始できないため時間がかかってしまうほか、審査に影響を及ぼしてしまう可能性もあるので注意しましょう。

不動産担保ローンを利用する前に必要書類を担当者に確認し、余裕のある日程で準備を整えておくことが重要です。

ポイント② 事業計画書は入念に作成する

法人かつ事業資金を目的とした借入れの際は、事業計画書の提出を求められる場合もあります。事業計画書とは、事業内容や具体的な事業戦略などを記載した文書のことです。

不動産担保ローンは長期的な返済が必要になるため、根拠に基づいて作成された事業計画書を提出するのが重要です。説得力のある事業計画書を作成できれば、事業の将来性があると判断され、金融機関からの信頼獲得を期待できます。

実現性のある事業計画書を作成するために、税理士などの専門家にサポートを依頼するのも選択肢のひとつです。専門家からアドバイスをもらうことで客観的な視点を取り入れやすく、より説得力のある事業計画を立てられます。

ポイント③ ノンバンクの活用も検討する

借地権付きの物件で不動産担保ローンを利用するときは、ノンバンクの活用を検討するのもひとつの手段です。

ノンバンクとは、預金業務をおこなわない金融機関のことです。具体的には、不動産金融専門会社や信販会社などが挙げられます。ノンバンクは、融資に特化したサービスを提供しているのが特徴です。

また、銀行などの金融機関と比較して審査に柔軟性がある傾向にあります。借地権付きの物件でも融資を実行してくれる可能性もあるため、銀行などで審査を受けられなかった場合はノンバンクの利用を検討するのも選択肢のひとつです。

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借地権付きの不動産担保ローンの検討は慎重に

借地権付きの物件を担保に不動産担保ローンを利用することは可能です。しかし、借地権付きの物件を担保にする場合は、物件に抵当権を設定する必要があるため、地主の承諾や融資を受けることが困難なケースもあります。

借地権付きの物件で不動産担保ローンを検討しているなら、ノンバンクを活用するのもひとつの手段です。慎重に検討し、ご自身に合った金融機関を選択しましょう。