不動産担保ローンとリースバックの違いは？メリット・デメリットも詳しく解説

不動産担保ローンとリースバックは、どちらも不動産を活用して資金を調達できるサービスです。調達した資金は原則利用目的が制限されていないため、幅広い目的で使用できます。

しかし、資金の受取り方や不動産の所有権など、異なる点もあるので注意が必要です。不動産担保ローンとリースバックの違いを把握したうえで、状況に適した仕組みを活用しましょう。

この記事では、不動産担保ローンとリースバックの違いを中心に、それぞれのメリットとデメリットについても解説します。

不動産担保ローンとリースバックとは？

不動産担保ローンとリースバックは、不動産を活用してまとまった資金を調達できるサービスです。

ただし、仕組みや特徴などが異なるので、それぞれの概要をしっかりと把握しておくことが重要です。

不動産担保ローンの概要と仕組み

不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保にして金融機関から融資を受けられる仕組みです。信用力と担保に設定した不動産を審査されるため、カードローンなどの無担保ローンと比較して、高額な資金を低金利で借入れしやすい傾向にあるのが特徴です。

使用用途は原則として制限されていないので、資金を事業資金などに幅広く活用できます。また、本人が所有している不動産のほか、家族や法人名義の不動産も担保にできるケースがあります。

リースバックの概要と仕組み

リースバックは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれており、不動産売却後に賃貸として住めるサービスのことです。不動産を売却後、賃貸契約を締結することで家賃を支払いながら同じ物件に住み続けられます。

高額な資金を確保しやすいうえ、受取った資金を返済する必要がないのもメリットです。また、不動産担保ローンと同様に、資金をさまざまな用途で使用できます。

不動産担保ローンとリースバックの共通点と違い

不動産担保ローンとリースバックは、資金調達のために不動産を有効活用する点では共通しています。しかし、資金の受取り方や支払い方法などの違いがあるので、しっかりと押さえておきましょう。

共通点

不動産担保ローンとリースバックの共通点は、不動産を活用することで比較的高額な資金を調達できることです。そのほか、使用できる範囲が広いため資金不足を解決する手段として活用できます。

また、不動産担保ローンとリースバックは手続きに費用が発生することも共通しているポイントです。諸費用には、事務手数料や印紙代などが含まれており、合計で数十万円かかるケースもあります。

相違点

不動産担保ローンとリースバックの違いは、主に3つあります。

1つ目は、返済義務の発生が異なる点です。不動産担保ローンは融資のため、資金の返済義務が生じます。いっぽうで、リースバックは不動産売買にあたるので、受取った資金を返済する必要はありません。

2つ目は、所有権に関する違いが挙げられます。不動産担保ローンはマンションなどの不動産を担保にして融資を受取る仕組みのため、所有権は移転しません。しかし、リースバックは不動産を売却して資金を得る仕組みなので、所有権を手放す必要があります。

3つ目は、支払い方法が異なる点です。不動産担保ローンは、借入れを毎月返済する形で金融機関に支払います。いっぽうでリースバックは、売却後に賃貸契約を締結する場合、毎月家賃を新規所有者に支払う必要があります。

不動産担保ローンのメリット・デメリット

担保ローンは、高額な借入れを低金利で受けやすいのがメリットです。いっぽうで、不動産を担保に設定するため、差し押さえられるリスクがある点は注意しましょう。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは、高額な借入れをしやすいのがメリットです。土地や建物などの不動産を担保として提供できるため、無担保ローンと比較して利用限度額が高く設定されている傾向にあります。無担保ローンの利用限度額は、一般的に最大1,000万円程度といわれています。

いっぽうで不動産担保ローンは、不動産評価額の6〜8割ほどが目安とされていることが多く、土地や建物によっては1億円以上の融資を受けられるのが特徴です。なお、ローン残債がある場合や、不動産の評価額によっては借入可能額が低くなる可能性もあります。

無担保ローンと比べて、低金利で融資を受けやすいのも不動産担保ローンの魅力です。不動産を担保として設定することにより、金融機関が融資を回収できないリスクをおさえやすいのが主な要因です。低金利で借入れできれば、返済の負担を軽減できます。

不動産担保ローンは、返済期間を長期で設定しやすいのも長所です。返済期間を長く設定することにより、月々の支払いを少なくできます。なかには、最長35年のローンを提供している金融機関もあります。ただし、返済期間を長く設定すると利息の負担が大きくなる点は注意が必要です。

不動産担保ローンのデメリット

さまざまなメリットがある不動産担保ローンですが、デメリットも存在します。

不動産担保ローンは債務者の返済能力や不動産の評価を審査する必要があるため、リースバックよりも融資を受ける前に時間がかかるケースがあります。加えて、審査に通過してもローン契約を締結する手続きが必要になり、手続きが完了しないと融資を受けられません。

また、債務者が返済不能になると、担保である不動産を差し押さえられるリスクがあるのもデメリットです。金融機関から融資を受ける際、担保である不動産に抵当権が設定されます。

抵当権とは、債務者が返済できないときに債権者が担保である不動産を競売し、弁済を受けられる権利のことです。債権者は担保に設定した不動産の売却代金を残債の返済に充てられるため、債務者は担保にしている不動産を失うリスクがあります。

不動産を担保に融資を受ける際、事務手数料・登記費用・印紙代・不動産鑑定費などの費用が発生するのも押さえておきたいポイントです。

支払うタイミングは金融機関ごとに異なり、融資を受ける際に事務手数料を差し引いて送金されるケースもあるので注意が必要です。不動産を担保として設定するときに発生する手数料は、融資を受ける金額の1〜3％が基準といわれています。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックは賃貸契約を締結することで、売却後も住み続けられるため、引っ越しの手間を省けるのがメリットです。ただし、所有権を手放す必要があるので、家賃の支払い義務が発生するほか、賃貸期間が定められている点は押さえておきましょう。

リースバックのメリット

リースバックは不動産を売却した後も賃貸契約を結べば、そのまま住み続けられます。所有権を手放す必要はあるものの、売却後も慣れた物件に住めるのがメリットです。売却価格が低い分、家賃が低く設定されるケースもあります。

不動産を所有することで発生するコストやリスクを軽減できるのも、リースバックの特徴のひとつです。固定資産税や都市計画税などの税金のほか、管理費用などは新規所有者が負担するので、不動産を所有することによるランニングコストをおさえられます。なお、修繕費は、契約によっては借主負担となる可能性もあります。

また、自然災害によって不動産価格が下落するリスクなどを回避できるのも長所です。ただし、毎月の家賃費用が発生する点は留意しておきましょう。

リースバックは、短期間で現金化しやすいのも特徴です。不動産を売却する場合は買い手の募集や各種手続きにより、一定の時間がかかる傾向にあります。しかし、リースバックは不動産会社が基本的に現金一括で買い取るため、比較的短い期間でまとまった資金を確保できます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、主に3つあります。1つ目は、不動産の売却価格が相場よりも安くなる傾向にあることです。個人に売却する不動産と違い、不動産会社が直接買い取るのが主な要因です。

2つ目は、無期限の賃貸期間ではない点が挙げられます。売却後に賃貸として契約する場合、定期借家契約で締結されることが多く、賃貸期間が定められています。

契約期間終了後は借主と貸主の合意のうえで、再び賃貸契約を締結するのがポイントです。なお、賃貸契約が普通賃貸契約なら、借主が希望すれば原則として契約を更新できるため、長く住み続けられます。

3つ目は、リフォームや建て替えなどを許可なしに実行できないことです。不動産担保ローンの場合は所有権が移転しないので、リフォームを自由に行えます。

しかし、リースバックで不動産を売却すると所有権は新規所有者にあるため、リフォームや建て替えなどを許可なしで実行できません。

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不動産担保ローンとリースバックの違いを理解したうえで活用しよう

資金調達をするうえで、不動産担保ローンとリースバックは有効な手段のひとつです。ただし、不動産担保ローンは融資、リースバックは不動産売買にあたるので、違いを理解してから活用するのが大切です。

なかには、融資までの期間が比較的短い金融機関もあるため、スムーズに資金を確保できます。不動産担保ローンとリースバックのメリットとデメリットを把握し、目的に適したサービスを検討してみてください。