不動産投資ローンの借換えとは？検討するタイミングやメリット・デメリットを解説

不動産投資ローンを利用している場合、月々の返済金額や金利に悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

不動産投資ローンの借換えは、返済状況を改善する選択肢のひとつです。ただし、「どのようなタイミングが適切なのか」「デメリットはあるのか」と疑問を感じる場合もあるでしょう。

この記事では、不動産投資ローンの概要や検討するタイミング、メリットやデメリットを解説します。不動産投資ローンの借換えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの借換えとは？

不動産投資ローンの借換えとは、現在契約中の不動産投資ローンを、金利や融資期間などが有利な別のローンへと借換えることです。

投資用不動産の購入資金は比較的金額が大きくなるケースが多く、不動産投資ローンの借入期間も長くなる場合があります。

より有利な条件の不動産投資ローンへ借換えれば、毎月の返済金額や総返済額の負担が軽減される可能性があります。不動産投資の運用を安定化したい方、月々の返済金額を減らしたい方に選択肢となる方法です。

ただし、必ずしも不動産投資ローンの借換えがプラスになるとは限りません。反対に返済負担が大きくなる可能性もあるため慎重な判断が必要です。

不動産投資ローンの借換えをするほうがよいケース

不動産投資ローンを利用しているときは、完済するまで返済し続けることが原則です。しかし、次のいずれかのケースに該当するときは、借換えを検討するほうがよいと考えられます。

各ケースについて解説します。

利息を低減できるとき

不動産投資ローンの金利は、金融機関によっても異なりますが、申込む時期によっても異なります。WEBを使って、こまめに各金融機関で提供している不動産投資ローンの金利をチェックしてみてください。現在利用中の不動産投資ローンよりも低い金利のローンが見つかったときは、利息がどの程度変わるのかシミュレーションしてみましょう。

利息を低減できそうなときは、ローンを提供している金融機関に相談してみてください。詳しくシミュレーションしてもらい、利息の低減が明らかなときは借換えを検討できます。

ただし、ローンを借換える際にはさまざまな手数料がかかります。たとえば、現在利用中のローンの完済手数料や新しいローンの申請手数料などが必要になるため、手数料も含めてどの程度の低減が可能か調べてみましょう。

また、審査結果によっては、金融機関のホームページで記載されているよりも高金利が適用され、利息を低減できないケースもあります。期待するような利息低減効果が得られないときは、毎月の返済金額を増やして返済期間を短縮するなどの方法も検討してください。

ローン返済期間がまだ長く残っているとき

ローン返済期間がもうすぐ終わる場合は、あえて借換えをしないほうがよいかもしれません。手間の多さに比べ、利息低減効果は少ないため、あまりメリットはありません。

ローン返済期間がまだ長く残り、なおかつシミュレーションにより利息を低減できることが明らかなときのみ、不動産投資ローンの借換えを実施しましょう。

不動産投資による収入よりローン返済のほうが多いとき

不動産投資により毎月得られる収入よりも、月々のローン返済金額のほうが多いときは、赤字が続き、ローン返済の負担が大きいと考えられます。不動産投資ローンの見直しを検討しましょう。

月々のローン返済が厳しい場合は、返済金額を現状よりも少なく設定して借換えられないか金融機関に相談してください。ただし、月々の返済金額を減らすと、借入期間が長引き、利息総額は増える点に注意が必要です。

ローン返済が厳しい状態が一時的なものなら、借換えないほうがよいかもしれません。金融機関にも相談し、慎重に検討することが大切です。

不動産投資ローンの借換えを検討するタイミング

不動産投資ローンの借換えを検討するタイミングには、次のケースが考えられます。

それぞれのタイミングについて解説します。タイミングが来たときは、借り換えを検討してみてください。

金利制度・適用金利が変わるとき

現在利用中の不動産投資ローンが固定期間選択型の場合は、固定期間が終了するときに借り換えを検討してみましょう。固定金利から変動金利に変わるタイミングで、適用金利が上昇する可能性もあります。より低金利のローンに借り換えることで、利息を効果的に減らすことができるかもしれません。

また、変動金利型のローンを利用している場合は、適用金利が上昇するタイミングで借り換えを検討してみてください。他社の不動産投資ローンのほうが、好条件で借りられる可能性もあります。

赤字が続くとき

不動産投資の赤字が続いているときは、そのまま放置してはいけません。投資継続が難しくなるため、一度、不動産投資ローンの見直しが必要です。

総返済額は増えますが、毎月の返済金額を減らして返済期間を延ばすことも視野に入れてみましょう。月々の負担が減ることで、不動産投資を継続しやすくなることがあります。

与信がよくなると考えられるとき

利用中の不動産投資ローンに申込んだ時点よりも現在のほうが、収入が増えている場合や借入残高が減っている場合は、借り換えを検討してみましょう。与信がよくなり、低金利や返済期間の長大といった好条件で不動産投資ローンを借りられるかもしれません。

不動産投資ローンで借換えをするメリット

不動産投資ローンの借換えの主なメリットは次のとおりです。

各メリットの詳細を解説します。

支払利息の負担を減らせる

不動産投資ローンをより有利な金利のローンへと借換えると、支払利息の負担を減らせる可能性があります。

そして支払利息の負担を減らせる分、月々の返済金額や総返済額を抑えられる点が借換えの利点です。

目的にあわせて金利タイプを見直せる

不動産投資ローンの金利には、「固定金利」と「変動金利」の2つのタイプがあります。

不動産投資ローンの借換えをすると、新たに契約する時に金利タイプを選択できる点がメリットです。

月々の返済金額を減らしたい場合は金利の低い変動金利、金利上昇リスクを回避したい場合は固定金利期間が長めのローンへ借換えるなど、自身の返済方法に合わせて柔軟な選択ができます。

条件を見直せる

不動産投資ローンを借換えることで、条件を見直せることもメリットのひとつです。

条件は金融機関やプランによっても異なりますが、たとえば不動産投資ローンでは、「団体信用生命保険（団信）」に加入する場合があります。

団体信用生命保険（団信）とは、返済途中で死亡または所定の身体障害状態になった場合に、融資残高が0円となる生命保険です。

通常、不動産投資ローンの借入れ後に団信の種類は変更できません。ただし、不動産投資ローンを借換えると、借換え先のローンの内容によって団信を見直せます。

不動産投資ローンで借換えをするデメリット

不動産投資ローンの借換えはメリットがあるいっぽう、デメリットも存在します。主なデメリットは次のとおりです。

不動産投資ローンの借換えは、メリットとデメリットの双方を考慮しましょう。

繰上返済手数料が発生する場合がある

繰上返済手数料とは、当初の予定よりも前倒しで返済する場合に発生する手数料です。繰上返済手数料が設定されている不動産投資ローンの借換え時には、前の借入先に繰上返済手数料を支払う必要があります。

繰上返済手数料の設定は、ローンにより異なります。たとえば、借入残高が2,000万円、繰上返済手数料が返済残高の2%に設定されている場合、借換え時に40万円の繰上返済手数料が必要です。

新しいローン契約時に費用がかかる

不動産投資ローンの借換えは、新しいローン契約時に費用がかかる点もデメリットです。具体的には、次のような費用が発生します。

新しい不動産投資ローンを契約する場合、取扱事務手数料がかかります。取扱事務手数料に借入金額の2.2%が設定されている場合、2,000万円を借換えるなら、契約時に44万円を支払わなければなりません。

そのほか、印紙税や司法書士への登記費用、司法書士への報酬などが発生する場合もあります。

必ずしも返済総額を抑えられるとは限らない

これまで紹介したように、不動産投資ローンの借換えでは諸費用がかかります。

借換えで総返済額を100万円減額できても、繰上返済手数料や取扱事務手数料、そのほかの費用で110万円がかかると、借換えの効果が得られるどころか余計に費用がかさみます。

低い金利のローンに借換えても、必ずしも総返済額が抑えられるとは限らない点に注意しましょう。

金融機関によっては、借換えのシミュレーションができるサイトを提供している場合もあります。便利な機能を活用して、事前に金利差による効果と諸費用の比較検討を行いましょう。

不動産投資ローンで借換えをする流れ

細かい流れは状況や金融機関などによっても異なりますが、不動産投資ローンで借換えをする際の主な流れは次のとおりです。

不動産投資ローンの借換え先では審査が行われます。場合によっては契約に至らないケースがある点に注意しましょう。

不動産投資ローンの借換えで必要な書類

不動産投資ローンの借換えでは、本人確認ができる書類や収入に関する書類が必要です。主な必要書類は次のとおりです。

ただし、必要な書類はローンによって異なります。借換えの際は、金融機関の担当者と相談して、必要な書類を準備しましょう。

不動産投資ローンのご相談はAGビジネスサポートへ

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不動産投資ローンの借換えは慎重に検討しよう

不動産投資ローンをより条件のよいローンへと借換えると、金利を抑えられ、キャッシュフローの改善に役立ちます。希望する金利のタイプへ変更したい場合にも、メリットのある方法です。

いっぽう、不動産投資ローンの借換えでは繰上返済手数料や取扱事務手数料などの諸費用がかかります。必要な書類を揃え、手続きをする手間も求められます。不動産投資ローンの借換えは、事前に得られる効果をシミュレーションし、慎重に検討しましょう。