不動産投資ローンの金利は？金融機関ごとの相場や低金利で借入れるコツを紹介

不動産投資をはじめる際は、ローンを組むことで自己資金以上の物件を購入できます。

投資用物件を購入するためのローンである不動産投資ローンの金利は、金融機関によって異なります。金利が高ければ返済の負担も大きくなるため、なるべく低金利で借入れすることが大切です。

この記事では、不動産投資ローンの金利相場や低金利でローンを組むコツを紹介します。不動産投資ローンの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、投資用物件を購入する際に利用できるローンです。不動産投資をする際に、ローンを組むことで自己資金以上の物件を購入できます。

物件を購入するためのローンには、住宅ローンもありますが、住宅ローンはご自身が住むための物件を購入する際に利用できるローンです。

住宅ローンの金利は不動産投資ローンより低い傾向がありますが、住宅ローンを利用して投資用物件を購入してはいけません。無断で購入すると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるので注意しましょう。

不動産投資ローンの返済には、主に投資物件の入居者からの家賃収入を用います。そのため、不動産投資ローンの審査では、申込者の返済能力だけでなく、購入物件の収益性が重視されます。

購入する物件を選ぶ際は「入居者が集まりやすいエリアであるか」「物件のメンテナンスは行き届いているか」などをチェックして、収益性が見込める物件を購入しましょう。

なお、不動産投資ローンには個人向けと法人向けがあるため、利用の際は申込条件をよく確認することが大切です。

関連記事：不動産投資ローンとは？審査項目やメリット・デメリット、ポイントを解説

不動産投資ローン金利の種類

不動産投資ローンの金利には、変動金利と固定金利の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、返済シミュレーションを行った上で、金利タイプを慎重に選ぶことが大切です。

ここでは、変動金利と固定金利の特徴を紹介します。

変動金利

変動金利とは、借入期間中に適用金利が定期的に見直され、上昇したり下降したりする可能性がある金利タイプです。

変動金利は、低金利のときに借入れすれば利息の返済金額を軽減できますが、金利変動リスクがあります。金利の変動に影響されるため、返済計画を立てにくかったり、金利が上がると返済金額が増えたりするデメリットがあります。

借入額が少ない場合や借入期間が短い場合は、金利の上昇によって返済が苦しくなる可能性が低いため、比較的低金利で借入れできる変動金利を選択するのがよいでしょう。

また、自己資金に余裕があって金利上昇に対応できる場合も変動金利がおすすめです。

関連記事：不動産投資ローンの金利推移は？影響する要素や気を付けるポイントを解説

固定金利

固定金利とは、借入期間中の金利が固定される金利タイプです。

市場金利の上昇に影響されないため、金利が上昇しても返済が苦しくなることを避けられます。

借入期間が長い場合や金利が上昇した際に自己資金で対応できるほどの余裕がない場合は、固定金利を選択するのがよいでしょう。ただし、借入中に市場金利が下がっても返済金額が減らないデメリットもあります。

なお、固定金利には、「固定期間選択型」があります。

固定期間選択型を選べば、金利上昇リスクを避けたい期間に合わせて固定金利の適用期間を決められます。なお、固定期間終了時に再度固定期間選択型を選ぶか変動金利に変更するかどうかを選べる場合もあります。それぞれの金融機関に借入時に確認しておきましょう。

不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンの金利相場は、金融機関によって異なります。一般的に、都市銀行や地方銀行、日本政策金融公庫の金利が低く、信用金庫やノンバンクの金利が高い傾向があります。

それぞれの金利相場を詳しく解説します。

都市銀行

都市銀行は、大都市に本店を構え、全国規模で運営する銀行です。みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行の4行が該当します。

都市銀行の特徴は、全国的に支店を展開しており、地域を問わず利用しやすいことです。一般的に金利が低く、年1%〜2%台が相場と言われるいっぽうで、審査のハードルが高い傾向があります。

地方銀行

地方銀行とは、一部の地域に存在する銀行です。地方銀行の金利相場は、1％～4%程度と幅広く、銀行によって異なります。

銀行によっては投資物件のエリアが限定されている場合があり、立地によっては不動産投資ローンが利用できない場合があるので注意しましょう。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は、地方銀行と似た性質を持っており、地域密着型な点が特徴です。ただし、地方銀行は営利法人ですが、信用金庫・信用組合は相互扶助を目的とした協同組織の金融機関である点で異なります。

信用金庫・信用組合の一般的な金利相場は、2％～4%程度です。

信用金庫・信用組合の借入条件には「投資物件がエリア内にあること」や「申込者がエリア内に居住していること」などが含まれている場合があるので、条件をよく確認してから申込みしましょう。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、中小企業や小規模事業者などの事業を支援する政府金融機関です。日本政策金融公庫の金利相場は、1％～3%程度です。

日本政策金融公庫の融資制度は、銀行が提供しているローンとは少し異なり、不動産事業を支援する形で融資を実行します。そのため、不動産事業として成り立つか、収益が見込まれるかなど、事業計画が重要な審査ポイントとなります。経済状況によってさまざまな制度融資が発表されている可能性があるため、こまめにチェックしてみましょう。

ノンバンク

ノンバンクとは、銀行以外の融資など貸付業務に特化した金融機関を指します。ノンバンクの金利相場は、3％～であり、他の金融機関に比べて高い傾向があります。

しかし、銀行とは違った基準で審査を実施しているため、銀行などの審査に落ちてしまった方も通過する可能性があります。銀行などの審査に落ちてしまった方、スピード重視で融資を受けたい方は、ノンバンクに相談してみましょう。

不動産投資ローンの総返済額は金利の違いでどう変わる？

不動産投資ローンで2,000万円の融資を受けた場合の返済金額をシミュレーションしてみましょう。返済期間35年、返済方法を元利均等返済と仮定して試算すると、毎月の返済金額・総返済額・利息額はそれぞれ以下のとおりです。

不動産投資ローンは一般的に借入額が大きいため、上記のように金利が1%違うだけでも総返済額が大きく変わります。

低金利で不動産投資ローンを組むコツ

不動産投資ローンの返済負担を軽減するためには、なるべく低金利で借入れすることが大切です。ここでは、低金利で不動産投資ローンを組むコツを紹介します。

複数の金融機関に相談する

不動産投資ローンの審査基準や金利は金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較することが大切です。

とある金融機関で融資審査に落ちてしまった場合でも、他の金融機関では融資を受けられる可能性があります。

複数の金融機関に相談すれば、有利な融資条件で借入れられる可能性も高まるため、いくつかの金融機関を比較して検討しましょう。

事業計画書を作り込む

不動産投資ローンの審査では、申込者本人の返済能力以外に、事業の将来性もチェックされます。そのため、物件の収益性や収支計画を盛り込んだ事業計画書を作成することが大切です。

事業計画書を丁寧に作り込んで金融機関の信頼を得られれば、低金利で融資を受けられる可能性があります。

頭金をできる限り多く用意する

不動産投資ローンは、自己資金が少なくても借入れが可能なローンですが、頭金を多く用意することで、借入金額を少なくできます。

借入金額が少なければ、金融機関が貸したお金を回収できなくなるリスクを軽減できるため、低金利を適用しやすくなるでしょう。また、資金力もアピールでき、審査に通過する可能性が高まります。

今後、不動産投資をはじめようと考えている方は、少しずつ資金を貯めておきましょう。

信用情報を確認しておく

不動産投資ローンの審査では、信用情報機関に登録されている申込者の信用情報がチェックされます。信用情報とは、ローンやクレジットカードの利用状況、過去の滞納や債務整理の記録などの情報です。

ご自身の信用情報は、情報開示請求制度をご利用してWEBや郵送で確認できます。

信用情報に問題があると審査に通るのが難しくなってしまうため、不安な方は開示を請求して確認し、不動産投資ローンの審査を受ける前に懸念点を可能な限り解消しておくことが大切です。たとえば、その他のローンの借入れがある場合は、無理のない範囲でご返済しておきましょう。

不動産投資ローンの金利推移は今後どうなる？

不動産投資ローンの金利は、今後上昇する可能性があります。

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策の解除を発表し、政策金利の引き上げを決定しました。

不動産投資ローンの変動金利は、政策金利の影響を受ける「短期プライムレート」などをもとに決まる仕組みです。そのため、政策金利が上がると、不動産投資ローン（変動金利型）の金利が上がる可能性があります。

多くの金融機関は、マイナス金利政策の解除後も短期プライムレートを据え置きました。しかし、2025年1月に日本銀行が0.25%から0.5%程度への追加利上げを発表したことで、大手銀行などが短期プライムレートの引き上げを決定しています。

これにより今後、不動産投資ローンの変動金利にも影響が生じることが予想されます。

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まとめ

不動産投資ローンの金利は、金融機関によって異なります。一般的に、都市銀行や地方銀行、日本政策金融公庫は金利が低く、ノンバンクは金利が高い傾向があります。ただし、金利が低い金融機関は、審査が厳しい場合があるので注意が必要です。

低金利でローンを組むためには、複数の金融機関へ相談したり、事業計画書を作り込んで事業の将来性をアピールしたりすることが大切です。金融機関ごとの金利相場や金利タイプの違い、金利を抑えるポイントを把握し計画的に借入れしましょう。