不動産投資でフルローンは可能？メリット・デメリットや組むための条件などを解説

不動産投資では、一般的にローンを組むことが多いです。不動産投資を検討している方の中には、少ない自己資金でも不動産投資をスタートしたいなどの理由により、フルローンを組みたいと考えている方もいるのではないでしょうか。

フルローンにはメリットがある反面、デメリットやリスクもあるため、特徴を把握してから検討することが大切です。

本記事では、不動産投資でフルローンを組むことは可能か、フルローンを組むメリット・デメリット、条件などを解説します。

不動産投資でフルローンは組める？

借入先によっては、不動産投資でフルローンを組むことは可能です。

そもそもフルローンとは、購入する物件価格の100％に対してローンを組むことです。一般的に不動産の購入では、物件価格の1割～3割の頭金を準備するケースが多いですが、フルローンであれば自己資金は諸費用分だけで済みます。

ただし、フルローンにはメリットやデメリットがあるため、事前にしっかりと特徴を把握しておく必要があるでしょう。

不動産投資でフルローンを組むメリット

不動産投資でフルローンを組むメリットは、さまざまあります。不動産投資でフルローンを組むメリットを以下で紹介するので、確認しておきましょう。

手元資金が少なくても不動産投資がスタートできる

フルローンは、物件価格の100％に対して融資を受けることができるため、手元の資金が少ない状態でも不動産投資をスタートできることが大きなメリットです。

自己資金を貯めるためにはある程度の期間が必要ですが、フルローンであれば投資物件を見つけることができれば、すぐに不動産投資をはじめることができます。

資金を緊急時のために残すことができる

不動産投資のフルローンには、自己資金が十分にある状態であってもメリットがあります。

不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、入居者を募集する費用や、物件を維持するための費用なども必要です。そのほか、不動産投資以外の場面でも、急遽支出が生じることもあるでしょう。

フルローンを活用すれば手元の資金を残すことができるため、賃貸物件の運営にかかる費用や、緊急時のための費用として自己資金を使うことができます。

レバレッジ効果を高めることが可能

レバレッジとは、「てこの原理」の意味で、小さな力で大きなものを動かす仕組みのことです。一般的に投資では、少ない資金でより大きな投資をすることをさします。

不動産投資でフルローンを活用すれば、レバレッジ効果を得ることが可能です。たとえば、4,000万円の物件を自己資金500万円（物件充当額400万円、諸経費100万円）として購入した場合と、フルローンで購入した場合を考えてみましょう。

上記のように、フルローンを活用すれば、自己資金で補わなければいけない費用は、物件の購入にかかる諸経費のみとなるため、レバレッジ効果を得ることが可能です。

不動産投資でフルローンを組むデメリット

不動産投資でフルローンを組むことにはメリットがある反面、デメリットもあります。フルローンを利用するときは、デメリットもしっかりと把握しておくことが大切です。

以下、不動産投資でフルローンを組む主なデメリットを紹介します。

審査が厳しい傾向にある

フルローンは物件価格の100％を融資でまかなうため、頭金などの自己資金を入れる場合より融資額が大きくなります。融資額が大きくなるほど金融機関にとっては未回収のリスクが大きくなるため、審査は厳しくなる傾向があります。

不動産投資をしたくても、融資を受けられなくてはスタートできないため、審査が厳しい傾向にあることは、フルローンの大きなデメリットといえるでしょう。

返済金額の負担が大きくなる

フルローンは自己資金を入れないため、その分返済金額の負担は大きくなります。返済計画にもよりますが、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入となるため、融資額が大きい分、ローンの返済負担も大きくなる傾向があります。

金利が上昇したときのリスクが高くなる

フルローンは自己資金を入れる場合より借入金額が大きくなるため、金利が上昇した際の返済負担額が増えやすくなるデメリットがあります。

不動産投資ローンには、固定金利と変動金利がありますが、変動金利（固定金利期間選択型を含む）の場合、政策や経済状況によって金利が上昇すると、支払う利息も増える点に注意が必要です。

金利の動向を予想することは難しいですが、フルローンを組むのであれば金利が上昇したときのリスクを考慮しておく必要があるでしょう。

不動産投資でフルローンを組むためのポイント

金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によれば「物件の購入に自己資金の要求を一切していない」と回答したのは、銀行で5％、信用金庫・信用組合で13％となっています※。

このことからもわかるように、不動産投資のフルローンに対応している金融機関は、基本的にそれほど多くありません。

とはいえ、フルローンで融資を受けられる金融機関もあります。ただし、フルローンの審査項目や条件は金融機関によって異なります。

特に審査は、申込者本人と物件の両面から総合的に判断されるため、ひとつの審査項目を重視するのではなく、さまざまな面から対策することが大切です。

以下で、不動産投資でフルローンを組むための条件・ポイントを紹介するので、参考にしてください。

高収入または保有金融資産が多い

不動産投資でフルローンを組むときは、一般的に高収入またはほかの金融資産を多く持っていることがプラスになる傾向があります。

家賃収入以外に高額な収入があったり、資産が多かったりすることで、返済に余裕が生まれやすく、返済能力自体も高いと判断される可能性があるためです。

ただし、高収入やほかの金融資産が多いからといって、必ずフルローンを組めるわけではないため、注意しましょう。

不動産投資で成功実績を積んでいる

すでに不動産投資をしており、キャッシュフローが良好で適切な資産運用ができている状態の方は、金融機関から評価が高くなる傾向があるため、フルローンの融資を受けられる可能性が高くなります。

逆に、賃貸経営が上手くいっていない場合、審査では不利になる可能性があるので、ほかの項目でプラス要素を積み上げておく必要があるでしょう。

共同担保可能な物件を所有している

購入する物件以外に、担保にできる物件（共同担保可能な物件）を持っている場合は、担保評価を上乗せできるため、フルローンを組める可能性は上がります。ただし、担保にできる物件の条件は金融機関によって異なるため、確認は必要です。

なお、一般的にノンバンク系は担保にできる物件の範囲が広い傾向があるため、状況に応じてノンバンク系を検討することもおすすめします。

不動産投資でフルローンを組む際に覚えておきたい注意点

不動産投資でフルローンを組む際は、いくつか覚えておきたい注意点があります。フルローンを組んでから後悔しないよう、事前に把握しておきましょう。

物件の取得にかかる諸経費は融資額に含まれない

フルローンは、物件価格に対しての融資となるため、物件の取得にかかる諸経費は含まれない点に注意しましょう。

不動産の取得にかかる主な諸経費には、以下のようなものがあります。

特に手付金は物件価格の5～10％が相場となるため、フルローンを組む場合でも、最低限の資金は必要です。

物件を売却する判断が難しくなる

不動産投資は、物件の売却によっていかに利益を得るかという戦略を考えておくことが大切です。

ただしフルローンの場合、自己資金を投入するときに比べて返済金額が高額になるほか、返済期間も長期化する傾向があるため、売却の判断が難しくなってしまいます。不動産を売却するためにはローンの完済が必要ですが、フルローンでは物件を売却しても残債が生じてしまうことがあるためです。

残債を補えるだけの自己資金がある、または資金を調達できるのであれば問題ありませんが、資金がない場合は出口戦略の自由度は低くなるため、注意しましょう。

キャッシュフロー悪化のリスクが高い

フルローンは、自己資金を入れたときに比べて、一般的に返済金額が大きくなるほか、金利も高くなる傾向があります。その結果、毎月の返済金額と利息の負担が増えるため、支出が多くなってしまいます。

不動産投資は家賃収入が返済原資になりますが、家賃収入には上限があることを考慮しておくことが大切です。たとえば、マンションを1棟購入した場合、満室になればそれ以上の収入が見込めません。

フルローンを組むことは問題ありませんが、返済金額が多くなるほど収入とのバランスが悪くなるため、キャッシュフロー悪化のリスクが高くなる点に注意しましょう。

そのため、不動産投資でフルローンを組むときは、キャッシュフローにゆとりが生まれるか、空室や修繕費が生じても返済が可能かを事前にシミュレーションしておくことが大切です。

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また返済方法は、毎月同じ金額をお支払いする「元利均等返済」のほか、毎月利息のみをお支払いし、最終の返済日に元金を一括でお支払する「元金一括返済」もご用意しています。

状況に合わせた返済方法を選択できるため、月々の計画的なご返済が可能です。

不動産投資はフルローンが可能！リスクも考慮して活用しよう

借入先にもよりますが、不動産投資はフルローンを組むことが可能な場合もあります。ただし、フルローンにはメリットがある反面、デメリットやリスクもあるため、特徴をしっかりと理解してから検討することが大切です。

また、フルローンで融資を受けるためには、返済能力の証明や共同担保の利用などいくつかポイントがあるため、把握しておきましょう。

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