不動産担保ローンは住宅ローン返済中でも借りられる？申込み時の注意点を解説

事業用資金の確保を目的に不動産担保ローンを利用しようと検討しているものの、マイホームの住宅ローンをご返済中のため、お申込みがためらわれる方もいるでしょう。

不動産担保ローンも住宅ローンも「不動産」を担保とした金融機関からのお借入れのため、併用できるのか疑問や不安を感じる方は多いかもしれません。実際、両者には細かな違いがあるため、違いを理解したうえで併用を考えた方があんしんです。

本記事では、不動産担保ローンと住宅ローンの違いや、住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用できるかどうか、また利用できる場合の注意点などを解説します。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産担保ローンと住宅ローンは、どちらも不動産を担保として金融機関から融資を受ける有担保ローンです。どちらのローンも、万が一契約者が返済不能に陥ったときには、金融機関が担保不動産を売却したお金をローンの残債に充てます。

このように不動産を担保とする共通点はあるものの、両者には大きな違いが主に3つあります。

上記のほか、利用限度額と設定金利は住宅ローンのほうが低めの傾向である、不動産担保ローンには住宅ローンでは一般的な団体信用生命保険がない、などの違いがあります。

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンを借りられるケース

不動産担保ローンと住宅ローンの併用がむずかしいケースとして、住宅ローンを返済中のマイホームを担保とするケースがあります。

金融機関にとっては債権回収リスクが高まる融資となるため、審査に通らない恐れがあります。また、お申込みはできても、通常より審査に時間がかかったり利用限度額が低くなったりする可能性は高いでしょう。

このように、住宅ローンと同じ担保不動産だと、不動産担保ローンの利用が思うように進まない場合があることも考慮したうえで、住宅ローンのご返済中でも不動産担保ローンを借りられる可能性が高いケースを紹介します。

①住宅ローンを繰上返済しているケース

不動産担保ローンを申込んだ時点での不動産の担保価値が、住宅ローン残高を上回っていれば、お借入れできる可能性は高まります。金融機関ごとに不動産の担保価値を評価する方法は異なりますが、おおむね市場価値の6～8割とされています。

いっぽうで、住宅ローンの借入額は不動産の担保価値より高い場合も多くなっています。そのため、ご返済中に同じ物件を不動産担保ローンの担保にしたくても、住宅ローンの残債より不動産の担保価値が低く、融資はできないと判断される場合があります。

そのため、積極的な繰上返済で住宅ローンの残債を減らしておくと、不動産担保ローンを併用しやすいでしょう。

②頭金を入れて不動産を購入しているケース

住宅ローンの契約時に頭金（自己資金）を多く出せば出すほど、借入額は少なくなり、返済の負担は抑えられます。

たとえば、5,000万円の物件で頭金が500万円の方と2,000万円の方とでは、借入金には1,500万円もの違いがあります。同じ利率で同じ年数ご返済を続けるとすれば、後者のほうが負担は少ないでしょう。

このように、住宅ローンの借入金が少なければ、不動産担保ローンで新たに借入れても返済能力に問題がないと判断され、審査に通過する可能性は高いでしょう。

③住宅ローンの返済に終わりが見えているケース

住宅ローンを返済中ではあるものの、完済が目前に迫っているケースもまた、不動産担保ローンの審査に通りやすいと考えられます。

このときの考え方のポイントは、もうすぐ完済できるという点ではなく、住宅ローンの残高が不動産の担保価値を下回っているという点です。

先述のとおり、不動産担保ローンは住宅ローンよりも不動産の評価はやや低い傾向があります。不動産の担保価値が住宅ローン残高を下回っているかどうか、お申込み前の検討が大切です。

住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを借りるときの注意点

住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを借りる場合に、いくつか気をつけておきたい注意点があります。不動産担保ローンのお申込み前に確認しておきましょう。

住宅ローン残高と不動産の担保価値を確認する

住宅ローン残高が不動産の担保価値を下回っていれば、申込者に対する返済能力への不安を抑えられます。また、担保不動産の評価も高まり、不動産担保ローンを利用しやすくなります。

そのためにも、不動産担保ローンのお申込みにあたっては、住宅ローン残高と不動産の担保価値の把握が重要です。

不動産の担保価値はご自身で判断するのはむずかしいため、正式に申込む前でも担保価値を診断してくれる金融機関があるので利用してみましょう。また、不動産の担保価値の算出方法は金融機関によって異なるため、複数の機関に事前診断を申込むのもおすすめです。

抵当権の順位を確認する

不動産担保ローンは住宅ローンと違い、抵当権の順位にはそれほど堅くありません。たとえ抵当権が2位以下の不動産であっても、担保として契約できる不動産担保ローンは一定数存在します。

しかし、不動産担保ローンの抵当権の順位１位を条件とする金融機関もあるので、住宅ローンの完済前で抵当権1位の条件がむずかしい場合は注意してください。また、抵当権の条件は、金融機関へ事前に確認しておきましょう。

住宅ローンと不動産担保ローンの金利の違いに注意する

不動産担保ローンは、住宅ローンに比べると金利がやや高めの傾向があります。

金利はわずかな差でも返済金額に影響します。不動産を担保とするローンだからと細かな条件を確認しないまま契約すると、返済が思わぬ負担になるので注意してください。

不動産担保ローンの利用前には、金利を確認のうえ毎月の返済金額を割り出し、無理のない範囲での利用が大切です。返済シミュレーションを行い、融資後の返済を具体的にイメージしておきましょう。

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まとめ

住宅ローンを返済中に不動産担保ローンを利用するときには、担保となる不動産が住宅ローンの担保となっている自宅の場合、注意が必要です。住宅ローンの残債が不動産の担保価値を上回ると、金融機関から返済能力に懸念を抱かれ、審査に通らない恐れがあります。

まずは、住宅ローンの残債と不動産の担保価値を正しく把握して、信頼できる金融機関への相談がおすすめです。

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