不動産担保ローンは築年数が古い物件でも利用できる？担保評価額の算出方法も紹介

不動産担保ローンの利用を検討している方のなかには、物件の築年数が古く、利用できるか不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

結論を先に言うと、築年数が古い物件で不動産担保ローンの利用ができるかは、ケースバイケースです。そのため、築年数の古い物件を担保にする場合は、事前に審査で確認される項目や融資を受けるためのポイントを理解しておくとよいでしょう。

本記事では、築年数が古い物件でも不動産担保ローンを利用できるのかを解説し、担保評価額の算出方法や融資を受けるポイントを紹介します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、所有する、または所有予定の不動産を担保に融資を受けるローン商品で、銀行や信用金庫、消費者金融、信販会社などが取扱っています。

不動産担保ローンは有担保ローンとなるため、カードローンやキャッシングなどの無担保ローンに比べて高額かつ低金利で借入れできるのが特徴です。ただし、返済ができない場合は不動産を失うリスクがあるため、注意が必要です。

また、多くの場合、利用目的は原則自由なケースが多く、事業資金としても利用できます。

担保にできる不動産は、本人（または家族）名義の建物・土地、賃貸用物件などが該当し、取扱いの範囲は業者によって異なります。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンの主なメリットは、以下のとおりです。

不動産担保ローンは有担保ローンとなるため、融資側にとってはリスクが低くなります。そのため、無担保ローンに比べて高額かつ低金利で借入れ可能です。

また、長期間の借入れに対応しているのも不動産担保ローンのメリットです。10年以上の返済期間を設定できるケースがほとんどのため、毎月の返済金額を抑え、無理のない返済計画を立てることができます。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは、無担保ローンに比べて融資条件が優遇されているメリットがあるものの、デメリットもあります。不動産担保ローンの主なデメリットは、以下のとおりです。

不動産担保ローンでは、返済できない場合に担保とした不動産を失うリスクがあります。

また、無担保ローンの審査では申込者の調査を実施しますが、不動産担保ローンの審査では担保にする不動産の調査も実施します。

そのため、融資を受けるまで時間がかかり、手続きの際に不動産鑑定費用や登記費用などの諸経費も必要です。

築年数が古い物件でも不動産担保ローンでの借入れは可能

不動産担保ローンは不動産を担保にするため、築年数が古い物件では利用できないと考えている方もいるかもしれません。

しかし、築年数が古い物件でも不動産担保ローンで融資を受けられる可能性はあります。不動産担保ローンの審査では、不動産の価値と申込人の信用力がポイントとなります。

たとえば、物件の築年数が古くても、土地に価値があれば担保として認められる可能性が高いです。また、不動産の価値が低くても、信用力が高ければ融資を受けられる可能性もあります。

不動産担保ローンは物件の築年数だけで融資の可否が決定するわけではないため、一度不動産担保ローンを取扱っている業者に相談してみましょう。

不動産担保ローンで重要な担保評価額の算出方法

担保評価額とは、担保にした不動産を処分する場合に見込まれる金額のことです。不動産担保ローンでは不動産を担保に融資を受けるため、不動産の担保評価額が重要となります。

担保評価額は、不動産評価額がそのまま反映されるわけではなく、一定の比率（担保掛目）を乗じて算出されます。

担保評価額＝不動産評価額×担保掛目

担保掛目は、一般的に70%～80%程度とされています。たとえば、不動産評価額が5,000万円、担保掛目が80%の場合、担保評価額は4,000万円となります。

なお、不動産評価額や担保掛目は、利用する業者によって異なります。同じ物件でも業者によって担保評価額が高くなることもあれば低くなることもあるため、注意しましょう。

不動産評価額の算出方法

不動産評価額は、明確な算出方法が定められているわけではありませんが、一般的には「積算価格」「比準価格」「収益価格」をもとに算出されます。

どの算出方法を用いるかは、利用する業者によって異なります。以下では、それぞれの算出方法の特徴を紹介します。

関連記事：「 不動産担保ローンの担保評価額とは？ 調べ方や目安を解説！」

積算価格

積算価格とは、不動産の原価に着目する「原価法」を適用した場合に算出される価格のことです。

原価法は、対象の不動産を再調達（再取得）した場合にかかる費用から、時間の経過によって低下した価格を減額する方法です。たとえば、建物の経年劣化や損傷などで不動産の価格が低下する場合は、その分を減額します。

比準価格

比準価格とは、不動産の取引事例に着目する「取引事例比較法」を適用した場合に算出される価格のことです。

取引事例比較法は、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する複数の取引事例を参考に算出する方法で、主にマンションの価格を算出する際に用いられるケースが多いです。

対象の不動産の立地、築年数、周辺環境などのさまざまな要因を比較し、補正して評価します。

収益価格

収益価格とは、不動産の収益性に着目する「収益還元法」を適用した場合に算出される価格のことです。

収益還元法は、対象の不動産が将来的に生み出すと期待される収益と現在の価値を総合して算出する方法です。たとえば、賃貸物件の場合は、現在の物件価値に加えて、家賃収入と物件売却による将来的な利益が考慮されます。

築年数と不動産担保ローンの借入可能額の関係

建物の築年数は、不動産担保ローンの借入可能額に影響します。

建物の評価額は、一般的に原価法を用いて計算されることが多いです。原価法では、残存耐用年数（法定耐用年数 - 築年数）に、再調達にかかる費用を乗じて算出します。

たとえば、木造の店舗用・住宅用の耐用年数は22年と定められており、築年数の経過に伴って資産価値が下がるため、築年数が古いほど不動産評価額も低くなる傾向があります。

ただし、土地に関しては年数の経過で価値が下がる資産ではないため、建物の築年数が古くても、都心部や都市開発の計画がある地域など、土地の価格が高いエリアであれば不動産評価額が上がる可能性があります。

築年数が古い物件を担保に不動産担保ローンで融資を受けるポイント

築年数が古い物件でも不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、築年数が新しい物件に比べて融資を受けにくい傾向があります。

そのため、築年数が古い物件を担保に不動産担保ローンの利用を検討する際は、ポイントを事前に把握しておくことが大切です。

以下では、築年数が古い物件を担保に不動産担保ローンで融資を受けるポイントを紹介します。

複数の金融機関・業者で審査を受ける

不動産の担保評価額は利用する業者によって異なるため、1社目の評価が低いからといって、ほかの業者でも同様に評価が低くなるとは限りません。

そのため、1社目で不動産担保ローンを利用できなくても、ほかの業者で借りられる可能性は十分にあります。

築年数が古い物件を担保に不動産担保ローンを利用する際は、1社で諦めずに複数の業者に相談しましょう。

不動産担保ローンを専門に扱う金融機関・業者を利用する

築年数が古い物件の場合は、不動産担保ローンを専門に扱う業者を利用することがポイントです。

不動産担保ローンを専門に扱う業者は独自のノウハウを持っているため、築年数が古い物件でも価値を認められる可能性があります。

実際に築年数が古い物件でも、不動産担保ローンで融資を受けた事例もあるため、築年数が古いからと諦めるのではなく、まずは相談することが大切です。

事業者向け不動産担保ローンのご相談は「AGビジネスサポート」へ

不動産を担保に事業資金の調達を考えている方は、AGビジネスサポートの「不動産担保ビジネスローン」をご検討ください。

不動産担保ビジネスローンは、法人または個人事業主の方がお申込みできる有担保ローンです。最短1日での簡易診断で、最短3日でのご融資に対応しており、100万円から最大5億円まで対応しています※1※2。

また、返済期間は最長30年間のため、無理のない計画的な返済が可能です。

AGビジネスサポートでは、築年数が古い物件でも管理状況や流動性から総合的に判断するため、「築年数が古いけれども、不動産担保ローンを利用したい」という方も、一度ご相談ください。

※1お申込みの状況によってはご希望に沿えない場合がございます。

※2共有名義の不動産を担保とする場合、共有者様の連帯保証および担保提供が、原則必要となります。

築年数が古い物件でも不動産担保ローンで融資を受けられる可能性はある

築年数が古い物件でも不動産担保ローンを利用できる可能性があります。担保評価額の算出方法は複数あり、金融機関や業者によって異なるため、築年数が古いからといって不動産担保ローンの利用を諦める必要はありません。

特に不動産担保ローンを専門に取扱っている金融機関や業者は、独自のノウハウを持っており、融資を受けられ可能性があるため、一度相談してみましょう。

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事業資金に不動産担保ローンの利用を検討している方は、一度AGビジネスサポートにご相談ください。